自殺、病死、孤独死・・・。
賃貸物件内での入居者の死亡リスクは大家の悩みの種です。
日本の人口減少・高齢化を考えれば、賃貸住宅における高齢者の受け入れは有効な空室対策・・というより、むしろ生き残りのための必須戦略家と思われます。
ただ、万一、孤独死等の発生によって「事故物件」という扱いとなってしまえば、「いわく付き物件」という事で空室が長期間続いてしまったり、家賃も相場より下げなければ決まらない・・などといった状況になりかねません。
そんな中、全国宅地建物取引業協会連合会(以下、全宅連)が「孤独死」について興味深い見解を示したとニュースになりました。
全宅連は孤独死について「ただちに『事故物件』となると考えることはできない」と言明したのです。
孤独死+事故物件について、高齢者居住を支援する全宅連が2020年3月の報告書※で発表した考え方は次の通りです。
- 孤独死については、原則として説明·告知の必要はないものとする。
- 臭気等によって近隣から居住者に異変が生じている可能性が指摘された後に孤独死の事実が発覚した場合には、説明告知をする必要があるものとする。
- ②の場合であっても、次の借主が、通常想定される契約期間の満了まで当該物件の利用を継続した場合には、貸主は、その次の借主に対し説明告知する必要はないものとする。
- ④媒介業者は、業者としての通常の注意に基づき②の事実を知った場合に限り、上記②③と同等の取扱いをするものとする。
※令和2年3月発表
【令和元年度 住宅確保要配慮者等の居住支援に関する調査研究報告書】
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
①の「孤独死に関しては原則として告知の必要はない」というのは高齢社会に向かう日本にはポジティブな見解です。
②の場合は、なぜ説明・告知が必要とされたのでしょうかというと、おそらく借主が入居後に近隣から孤独死の事実を知る可能性が高いからかとも思われます。そういった可能性も心理的瑕疵の判定理由のひとつになるようです。
借主が知るきっかけが無なければ、そもそも心理的瑕疵もないという見解ですね。見解では触れられていませんが、事故物件を扱う「大島てる」などで掲載されている場合にも、後々になって入居者が事実を知る可能性もあるので、事前に告知しておいた方が良いかもしれませんね。
この報告書では、「住宅内で人が亡くなるというのは十分にあり得るし、病気や老衰による死を責めることはできないから当然に孤独死は事故ではない」としています。
ただ、これはあくまでも見解であって、法的な根拠がある訳ではありません。
しかし後日、借主側と意見の相違が起こったときに、貸主側の見解の背景として強力な拠り所にはなるかと思われます。万一訴訟となったときの裁判所の判断にも影響を与える可能性もありそうです。
まとめ
国も高齢者等の住宅確保策として賃貸住宅の活用を推進していますが、事故物件化のリスクが大きな壁となって思うように進んでいないのが現状です。
ただ、「説明・告知が必要な孤独死」が定義され、それ以外の孤独死が事故物件として扱われないルールとなれば、高齢者等の居住支援は大きく進展していきそうです。
人類史上、類を見ない超高齢化社会を迎える日本ですが、この報告書は、世間の孤独死の考え方を変えるひとつの転機となるかもしれません。
