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地目とは？
地目（ちもく）とは、簡単に言えば「土地の種類」のことです。
厳密にいえば、不動産登記法により登記官によって、その土地を総合的かつ客観的に判別し、認定した「土地の用途」のことです。
地目を設定する際は、土地の現況やその利用目的によって判断されます。全部で以下の２３種類の区分が存在します。
地目の種類
| 宅地 | 建物の敷地およびその維持、若しくは効用を果たすために必要な土地 |
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草・灌木類の生育する土地 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地 |
| 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地 |
| 池沼 | 灌漑用水でない水の貯留地 |
| 牧場 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。獣畜を放牧する土地。牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地などで、牧場地域内にあるものはすべて牧場。 |
| 墓地 | 人の遺骸、遺骨を埋める土地 |
| 境内地 | 社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地 |
| 運河用地 | 運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地 （第１号では水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地をいい、第２号では運河用通信、信号に要する土地をいう） |
| 水道用地 | もっぱら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場、そく水場、水道線路に要する土地 |
| 用悪水路 | 灌漑用または悪水排泄用の水路であり、耕地利用に必要な水路 |
| ため池 | 耕地灌漑用の用水貯溜池 |
| 堤 | 防水のために築造した堤防 |
| 井溝 (せいこう) |
田畝（でんぽ）または村落の間にある通水路 |
| 保安林 | 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路。（個人の所有する土地であっても、一般交通の用に供される土地は公衆用道路である。） |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地 |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎、付属施設および路線の敷地 |
| 学校用地 | 校舎、附属施設の敷地および運動場 |
| 雑種地 | 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、以上２２の地目のどれにもあてはまらない土地をいう。 |
以上、２３種類の地目が存在しますが、ほとんどの場合は宅地、田、畑、山林、雑種地の５種類のいずれかに該当します。
アパートやホテルなど、人が暮らすための建物や施設があるは宅地。田、畑、山林は読んで字のごとく。雑種地は上記に該当しないものです。一般的には駐車場などが該当します。
不動産売買取引に影響はある？
結論から言うと、不動産売買取引に影響があります。
例えば、田んぼを売却する場合に「農地法」の規定を守ることなく、農地をやめて賃貸アパート建設などを行うと、その取引は無効とされ原状回復する義務が生じます。
ここまでの大事には至らずとも、例えば固都税の年間負担額が変わったり、金融機関からの評価が変わり融資金額に差が出たりといった影響も考えられます。
一般的な賃貸用不動産や居住用不動産を購入する際の「宅地」に該当する土地は、特段気にすることなく売買取引できるかと思われます。
地目が「田」や「畑」の土地売買取引ポイント
市街化地域の農地を他の用途に転用する場合には、市町村への届け出を行うだけで転用可能です。なお、農地法で「農地」とされるものは、登記上の地目で判断するのではなく実態で判断されることになっています。
地目が「山林」の土地売買取引ポイント
該当地が「土砂災害警戒区域」の指定を受けている場合には、新たに建物を建築することができません。地方物件の場合、稀にそういった背景を確認せずに建物を建ててしまっている物件を見かけますが、、事実上は再建築不可に該当します。
それを理解したうえで売買取引するか、本来の該当地である山林として利用するような方への出口戦略を図るのがベターです。
地目に変更があった場合には・・
地目に変更があった場合には、一定期間内に土地の地目変更登記を行わなければなりません。
例えば、もともとの登記の地目が「山林」で、何かの事情でその土地を売却し、土地はすでに開拓されて、建物が建っていれば、地目を「宅地」に変更登記しなければなりません。
土地地目変更登記とは、登記簿の内容をその土地の利用状況に合わせる（変更する）手続きのことをいいます。
土地の購入時には、登記簿上の地目と現況が一致していない場合があり、その状態で土地の売却を行うと、トラブルになる可能性があるので要注意です。
地目整理をしていない土地を売却する際には、地目変更登記のコストやそれに伴うリスクを抱き込む形での取引となりますので、一般的には相場より安く買いたたかれてしまう可能性が高いです。売却の際には、地目を適正なものへ変更登記してからにした方が良いしょう。
逆に、購入する立場の場合には、これらの事態が起こりうることを認識したうえで、購入しても問題がないかをしっかりと確認したうえで購入するようにしましょう。
