MATSUD0です。
渋谷の不動産屋、兼、不動産投資家です。
2019/06現在、相変わらず不動産への融資締め付けが厳しい状況です。
え？全然耳にしないけど再開してるの？
エビどう？ pic.twitter.com/92aPPkH0Gz
— 関田タカシ (@takashi_sekita) June 12, 2019
スルガ銀行も、かぼちゃの馬車シェアハウス問題で金融庁から業務停止処分を受け、謹慎が解かれたけれども、相変わらずそんなに積極的に融資を再開してるような感じは見えないですね。
そんな中、不動産投資家のお客様や同業者からの話などでちらほら地方銀行系の融資が降りているといった話を立て続けに聞きました。
個人的には地方銀行というと「地銀・信金」といった形でまとめて、同類のような扱いをしていました。
…が、ここにきてやや地方銀行の方が融資を積極的にやっているという噂。
サンプルが少ないのですが、自分が聞いた話をいくつか、情報展開します。
目次
地銀、不動産への融資再開？
再開…というとやや語弊があるかもしれません。
もしかしたら元々締め付けなんてしていなかったやや可能性があるからです。やや。
ただ、ここ最近になってから聞くので、おそらく「締め付けていたけれども若干回復の兆しがある」といった表現の方が正しいかもしれません。
聞いた話をいくつか書いてみます。
きらぼし銀行、築古系も融資。
以前、弊社で購入頂いたお客様より。
対象の物件は目黒区の駅近、築古、建ぺい率オーバー、表面利回り約6.5%の木造アパート。
場所は抜群に良いのですが、旧耐震レベルに建物が古く表面利回りもそこまで高くないアパートです。
型にはまったローンであるパッケージローンだった場合、こういう物件はほぼ三井住友トラストL＆F案件。
もちろんお客様も、例に漏れず三井住友トラストL＆Fで購入していました。約一年半前です。
それが最近になって、きらぼし銀行の方から「うちで借り換えませんか？」という営業を受けたようです。
条件はなんと融資20年、金利約1.5%…！建ぺい率オーバー、耐用年数切れという、そもそも融資テーブルに乗らなさそうな物件にもかかわらずかなりの好条件。
金利2.9%の三井住友トラストL＆F。中途解約の違約金を支払ったとしても1年ちょっとで相殺きてしまいそうです。
条件としては
- 法人を23区(営業エリア)に移す
- 口座を開設して積立投資する
などがあるみたいです。融資条件に比べたらそこまでハードルの高いような内容ではないですよね。
今回は法人で買っていて、お客様が何棟か既に物件を保有しているケースでしたが、条件的にかなり良いなと思ったので、類似条件であったら持ち込めば他にも行けるかもしれないですね。
ちなみにこちらは、東京都板橋区の某支店です。
購入時の借入ではないのですが、参考になれば！
千葉銀行がフルローン融資！
こちらは新規融資の話です。
物件が千葉県の東金市、築15年程度の鉄骨造マンション。利回りは9%程度です。
借入者の条件は、年収が800万円以上、居住エリアが営業エリア範囲内くらいらしいです。
相続税路線ベースの担保評価は物件金額に対して7割程度でした。
「この条件でフルローンを出しちゃうんだ…」という感想。
支店は千葉県の支店らしいです。
地銀は出し始め、信金は厳しめ…？
噂によると、そもそも金融庁の締め付けというか、融資を簡単に出すなといった形の通達はあまり地方銀行には出てない可能性があるようです。
また、上記の融資が出た例ですが、いずれも支店長決済案件でした。つまり、物件金額が支店長決済レベルで落ちるような金額(大体1億円以下)であった所も大きいのかなと思われます。
相変わらず全体としては厳し目な印象は拭えないのですが、こういった感じで支店ベースだと比較的積極的に融資してくれるようなところもあるようですね。
こうやって融資が締め付けられているような状況であると、静岡銀行だとか三井住友トラストL＆F辺りに多くの投資家が書き込んで、なかなか渋い融資条件に絶望していくのかと思います。
ただ、こういう事例もちらほら出てきてるようなので、最初から諦めず、自身の住んでいる営業エリアの地方銀行に打診してみるのも良いかもしれません！
