再建築不可物件を狙うために考えること

MATSUD0です。渋谷の不動産屋、兼、不動産投資家です。

今回は再建築不可な物件を買って良いかどうかということについてまとめていきたいと思います。自宅利用・投資用の両面から見た再建築不可物件の特徴と購入時の注意点などについて書いていきます。

不動産を購入する上で重要なポイントとして、安く買うというのが常に重要ですが、割安な物件を探していくと、自然と再建築不可物件に遭遇することになります。

そもそも再建築不可物件とは？

そもそも再建築不可物件とはなんぞやという話ですが、文字通り再建築が不可能、つまり新しく建物を建て替えることができない物件のことです。

地震や火災などにより壊れたり、倒壊してしまったらもう新たに建物を建てられないので、畑や駐車場、コンテナ置き場みたいな形でしか使えなくなってしまいます。

ただ、既存の建物自体はリフォームが出来るので、室内外を修繕してピカピカにすることは可能です。

基本的には倒壊してしまったら建て替えができないので、比較的安い価格で市場に流通していることが多いです。

これが一番多い理由です。

建築基準法42条によると、建物の敷地となる土地は「幅員4m以上の道路に2m以上接道していなければならない」という規定があります。

旗竿地と言って、道路から細い道(敷地)が延びている形であれば、再建築出来たりしますが、間口が小さいと集合住宅を建築できないなどの制限が出てきたりします。

ただ、完全に道に接道していないと、建物を立てること自体が出来なくなります。

なぜこんな風に道に接していない建物は存在するのかというと、建築基準法ができる前…4~50年前とかそのくらい昔に、路地裏の僅かなスペースに無理やり建築したような建物が残ってしまっているようなケースが多いです。

あるいは割合築年数の浅い物件でも、違反建築という形で無理やり建ててしまった場合もあります。

建築確認が取れないので、これはもう違法建築になること前提で建てているものです。ただ、基本的には法律制定前の古い家がそのまま残ってるケースが多いです。

未接道という理由の他に、市街化調整区域だから再建築不可という場合もあります。

一般的な都心の土地は市街化区域ですが、郊外の地域だと市街化調整区域というものがあったりします。

街が広ると、それに応じた上下水道や電気といったインフラを整理しないといけないので、人口の減少地区などでインフラを維持するのが大変なので、市街化する地域と調整地域という形に分けていたりするようです。

市外が調整区域であっても「既存宅地」といって、元々建物が建っていた場合には、再建築できるのではないかととも思われている場合が多いですが、建物をもう一回建てることが難しいケースが多いです。

最大の注意点は、倒壊すると再建築が出来なくなってしまうところ。築年数がかなり経過した古い物件が多いので、この当たりは注意が必要です。

躯体の柱を1本だけ残してフルリフォームをかけるとか色々あるんですけれども、これがホワイトな手法かどうかは、ちょっとセンシティブなところで多少リスクがあったりしますが、役所に確認するのが一番良いかと思います。

購入の観点では、融資の担保評価でにくいという点があります。仮に住宅ローンを利用さて買おうとしても、最近は融資が出にくいようです。

投資用としても融資が出にくいです。

基本的に再建築不可の物件の場合には三井住友トラストL＆F一本になってくることが多いです。

基本的に再現築物件は融資が出にくいですが、そもそもの話として担保評価が出ないです。

そう言った理由で市場では避けられる傾向があるので、融資が出づらく現金で購入しなくてはいけないので売却がしづらいということです。

再建築ができないので、リフォームなどをしてきれいにしようと考えた場合、リフォーム業者さんに何も考えずに依頼すると軽く数百万円かかったりします。

リフォームをする際に車を物件ののすぐそばまで持ってくることができないことが多いので、資材は人が運んだりする必要があるので、自ずと高くなってくるという感じです。

確かに安く買うことはできるのですが、その後修繕をかけたりだとか、入居者を募ったりする時にその総合的にかかった費用が割に合うかどうかというところが大事になってきます。