人口動態、エリアごと成約単価、賃料の歪み、自動運転による生活変化…全部AIで最適解出してくる上に本人の行動力もすごい…。
Googleも認めた天才AI研究者が語る「不動産投資の勝ち方」 数カ月に1件の「割安物件」はこうやって見つける｜楽待新聞 https://t.co/Ef7tShdfR6 #楽待新聞 #不動産投資
— MATSUD0 (@MATSUD0) May 29, 2019
MATSUD0です。
楽待新聞に、AI研究者の不動産投資法という面白い記事が出ていました。
過去の成約事例や取引単価、賃料の相場観などを、価格分析AIに読み込ませ、ビッグデータと合わせて将来の推測を立て、所有者に「買い」な不動産を提案するAIを作ったんだとか。
とても興味深いですね。今までは買主と売主あるいは貸主と借主とテクノロジーの力で滑らかにしていこうという動きの不動産テックはよくありましたが、今回のような過去の取引実績とこれから起こりうる未来とを結びつけるようなテックは今まで無かったように思います。
シンプルに欲しい…笑。
目次
投資対象をAIが教えてくれる
この方によると、具体的な投資対象は、そのビッグデータに基づく自作の価格分析AIによって決定しているらしいです。
統計的に見ると都心の区分マンションで言ったら、最寄り駅や駅徒歩、築年数、平米単価、間取り、構造が価格決定要素の95%を占め、その他の細かい情報はそれほど価格に影響していないそうです。
確かに賃借人の属性だとか、室内の修繕だとか、管理費といった要素も重要ではあるけれども、この辺りはどちらかというと察しねーというか、金額で多少調整するようなニュアンスの方が多い気がしますね。
上に書いた六要素の方が、そもそも物件が開かどうかという判断材料としては適切な気はします。
過去の成約事例から導く
購入希望エリアと駅からの距離といった各種の情報を永遠に与えて、その条件下で成約事例をもとにAIが条件に基づく適正金額を出してくれるようです。
つまり、物件を探していて、この金額帯よりも下の物件は自ずとかいな物件としてピックアップされるということです、めちゃめちゃ簡単ですね！
やっぱり欲しい。
賃料の歪みも見逃さない！
このAIは成約相場とは別に、賃貸の相場観というものも要素として取り組むことができるみたいです。
つまり、見た目上表面利回りが低いけれども、あくまでもこの物件単独の賃料が相場よりも安く設定されているだけであって、通常の賃料レートに引き上げるとかなり割安な物件であると分かる、、みたいな、半ばセミプロや業者みたいな目線で物件を探すことができるようです。すごい。。
人が見るよりもより確実ですね、かなりの数をこのAIを駆使してふるいに掛け残った物件を実際の人間の目で精査したらかなり精度が高い物件調査ができるのではないかなと思いました。
しかもこの方の場合は学生時代に、内装リフォームのアルバイトをしていたそうです。だから、巷でよくある築古ボロ物件を購入してDIYによってセルフリフォームをしてしまうような人達とも戦えしまうと。(どんなチートだよ！)
築古マンションは建て替えチャンス！
投資用築古区分マンションは建て替えチャンスだそうです。
常識では区分マンションというのはいくら築古になっても建て替えることは難しく、特定の条件を満たさなければ、修繕を繰り返していくという流れが通常です。
ただ、このAIを使って相場観は調べれば、「購入平米単価＋立て替え平米単価＜新築平米単価」である物件を見抜いて買うことも可能だといいます。
つまり、仮に立て替えが発生したとしても、新築として生まれ変わらせるためにかかる費用よりも、売却した時の利益の方が大きいことを見込んだ上で購入することも可能だということです。
もはや個人の投資家という域を超えてますね。立派なデベロッパーです。
将来のライフスタイルの変化も織り込み済み
将来、自動運転が発展してくると、駅近であるというメリットが薄くなってくると言います。
すぐにはできないとは思うものの、おそらく向こう10年20年も経てば、自動運転が当たり前のトレンドになってくるような気は確かにしますね。
こうなってくると、もはや駅から離れている立地であろうとも関係なく、人が住むようになったり、あるいは車自体に家としての機能が備わってきたりだとか、この先の不動産事情が大きく変わってくる可能性もあります。
こういった見解を持つ人というのは、正直なところ、不動産業界にはあまりいない気がしています。
相手に強い人が不動産業界に本気で入ってくれば、人と人とをつなぐ不動産テックはまだうまくいかないものの、こういった統計分析的なところで言ったらほぼほぼ人間を圧倒してしまうのではないかなと思いました。
