融資が引けないときに考えるべき事～原因を考えましょう～

MATSUD0です。渋谷の不動産屋で働いています。

昨今はスルガ銀行の不正融資、西武信用金庫の反社会的勢力への融資、住宅ローン不正利用など不動産を取りまく金融機関の状況がよろしくない状況です。

西武信金が不適切融資　金融庁、業務改善命令へ：日本経済新聞 https://t.co/GsUVA3KVNP

— 満州中央銀行 (@kabutociti) 2019年5月23日

金融機関の不正融資や債務不履行の増加などにより、今の市況は投資用不動産への融資は渋い状況です。かといって否決を喰らって「今は市況が悪いせいだ」と考えておしまいなのはもったいない。そこから得られることもあるかと思います。

融資の申込みをした金融機関での審査の結果、不動産投資の融資が受けられないという場合もありますが、その時は原因をしっかり分析しましょう。次につながる可能性が高まります。

不動産投資で融資を引くためにはどういった行動を取ればよいか、融資を引くために使えるテクニックなどはあるのか、まとめてみました。

融資が下りなかった理由を考えてみる

金融機関にはそれぞれ融資を出せるエリアかどうかという範囲が決まっています。

一般的には、購入対象の不動産と自身が住んでいるエリアが、金融機関の営業エリアとかぶっているかどうかが一つの目安となります。

一番理想的なのが上記の通り購入不動産と借入人の居住地の両方ともが、金融機関のエリアと被っていることです。

次が、借入人の居住地が金融機関のエリアと被ることです。

要するに、金融機関は万万が一の事態が起きた時、すぐに借入人と会うことができるかということに重点を置いてるようです。(実際に会うかどうかは別ですが…)

ただ、既にその金融機関から融資を受けていたりだとか、長年にわたって取引をしているといった実績がある場合には、エリアの優遇措置がある事もあるようです。

金融機関によっては、融資を引ける期間の基準が大きく異なります。

法定耐用年数を超えていても融資をしてくれる金融機関もあれば、逆に、鉄筋コンクリートなど本来なら47年の法定耐用年数があるものを40年と見なして融資期間を出すような金融機関もあります。

耐用年数は長く見てくれる分、金利が高いなどの傾向はありますが、それでも融資期間は長く聞いてくれるところの方が安定したキャッシュフローを得られる可能性が高いです。

建物所在地の路線価、建物構造に対する築年数はどうか、など、不動産の資産価値は出ているかも要チェックです。

これらも金融機関によって算出方法がまちまちですが、路線価については、国土交通省が年に一度更新する路線価をもとにおおよそのものは出せます。

建物の接道状態や、土地の形、駅からの距離、用途地域などによっても評価の出し方は変動してきます。

これらももちろん金融機関によってプラスに見たり、マイナスに見たり、プラスであってもどの程度プラスに見るかといったものは変動してきます。

何なら同じ金融機関であっても時期であったり、支店によっても微妙に変動します。

融資がたとえ通るとしても、物件利回りに対して返済の金利、つまりイールドギャップが小さいと、不動産投資自体が上手く立ちいかなくなる可能性があります。

例えば満室想定の利回りが7%ちょっとしかないのにも関わらず、金利4.5％の金融機関を使うとします。

差し引きイールドギャップは2.5%程度しか出ないので、その他のランニングコストを考えると完全に赤字経営となってしまいます。

今のように金融機関が締め付けてる場合だと、そもそも金融機関が先にそのキャッシュフローを計算してNGを出してくると思います。

ちょっと前の金融機関が融資をじゃぶじゃぶに出していた頃であったらありがたかもしれませんが、今はあまりそういったことはないような気はしています。

今は全体的に金融機関の融資情勢は厳しい時期ではあります。

それでも金融機関によって得意な分野不得意な分野、物件の種類ごとに適した金融機関といったものは、数をこなしているとおおよその当たりがつくようになってきます。

また、仮に金融機関の条件が厳しかったとしても借入人の属性が良ければ、あるいは付き合いがあったりすれば金融機関は融資をしてくれます。

つまり、金融機関が貸したくなるような人になれば、融資がおりる可能性は高まるということです。

金融機関に対する知識も並行して蓄えつつ、金融機関が融資をしたくなるような人になれるように日々改善をしていくことが大切ですね。

資産家は1日にして成らず。

日々継続して不動産投資で資産拡大を目指していきましょう！