MATSUD0です。小規模ながら収益不動産を運用しています。
今回は「不動産は立地が最も大事だ」という事について書いてみます。
不動産はとにかく優先すべきは立地です。立地が良ければ建物がちょっとくらい悪かったり、古かったりなど、難点があったとしても結局何とかなります。逆に立地が悪いと、建物がどんなに立派でも金融評価上の資産価値は低くなってしまいます。
目次
建物が立派なのに立地が悪い物件と売れづらい
千葉県千葉市緑区あすみが丘にあるワンハンドレッドヒルズ、通称「チバリーヒルズ」は良い（悪い？）例です。以前こちらの記事でも書いたことがありますが、千葉県にある超高級タウンです。
バブル景気真っただ中の1989年（平成元年）に分譲を開始。この当時の一戸当たりの分譲価格は5億から15億円に上り、購入者の多くは節税対策を計る企業や、都心から離れていることから週末や来客用の別荘とするものであったと言われる。
ワイドショーでも広く取り上げられ、マスコミからはロサンゼルスの高級住宅街「ビバリーヒルズ」をもじって「チバリーヒルズ」とも揶揄された。報道の影響による来客が余りにも多いため、「家の見学お断り」の看板が立ち並んでいたこともある。
しかし都心から遠く交通の便が悪いことや、バブル崩壊もあって、60件を予定していた分譲件数は38件程度であった。なお、住民以外の車両が進入禁止である。
現在も分譲販売は継続されているものの、土地の分譲販売のみとなっている上、その分譲価格は実質半分程度（8000万円程度）となっている。その経緯から、「バブル経済の負の遺産の象徴」として取り上げられることもある。
参考：Wikipedia
建物こそ当時の最上級グレードを誇り、1989年の売り出し時は、1件あたり5億〜15億円という超高級の土地付き一戸建て住宅だったようです。結局のところ、バブル当初でもあまりに高すぎて買い手も付かず、半ゴーストタウンしてしまった街です。
周辺で大規模な都市開発や、東京都内へのアクセスが飛躍的に向上するなどの地価が向上する要素があれば良いものの、これといった材料もなく、今でも不動産情報サイト「レインズ」で7,000万円台から販売中です。
ここまでの例は珍しいですが、やはり建物が立派でも立地が良くないと資産性が大きく低下してしまう例といえます。。
建物はイマイチでも土地が立派な物件だと売れやすい
宣伝ではありませんが、先日弊社売主で紹介していた恵比寿の戸建が良い例だったので挙げてみました。
なかなかパンチの効いた見た目で、なおかつ築年数も不詳レベルに経っていますが、不動産ポータルサイト「楽待」ではかなりの反響物件で、掲載していた期間はずっと花形である「一棟アパート収益」カテゴリ１位！
結局数十組の方に現地見学いただき、現況のまま現金にてご購入いただきました。
建物が老朽化していようと、再建築不可であろうと、駅力の強い駅から近いような好立地であれば高値で売れるという事です。物件は立地が良ければ売れるというとても良い例かと思います。
昨今は、以前にも増して駅からの距離の近さが条件に求められる。
昨今の特徴としては、駅から求められる距離が短くなっています。これは投資用物件でも持ち家でも賃貸でも共通の傾向かと思われます。
理由としては大きく2つあって、1つは自動車の所有率の低下があると思われます。自動車の保有比率がものすごい下がってるんですね。「クルマ離れ」が進んでいるのです。
もう一つは、共働きの世帯・共働き家庭の増加です。小さい子供がいたりすると、一回子供を保育園や幼稚園まで車で送って、また車を置いて職場へ・・などということは面倒な上に時間もかかるので、時間のない共働き世代ではやっていられなのです。子供がいる家庭・共働き家庭にとっては利便性がもうとにかく大事です。子供の送り迎え、あるいは買い物も便利な方が良いということなんすでね。
この先、科学技術や労働のあり方が変化して、例えば完全自動運転になり、車に乗って寝て起きたら職場に到着…といったことになったり。そもそも会社に行くという事自体が無くなって在宅中心の働き方が一般的になる。
…など世の中の在り方が大きく変化すれば、それに伴って住宅の価値も変わってくるのかな、という事はありますが、こういったスケールの大きなトレンドの変化は10年やそこらでは変わることは無いので、しばらくはこの、「不動産は立地」の流れは変わらないかと思います。
