MATSUD0です。不動産屋です。
不動産投資において、中古アパートを検討する方であれば必ず一度は検討するである金融機関、三井住友トラストL&Fについてまとめてみました。
目次
融資内容エリアは？
基本的には都心部が融資エリアの中心となります。
とは言え、三井住友トラストL&Fの営業エリアに物件があれば、融資テーブルには乗ってくる可能性はありますので、まずは近くの支店に（あるいは物件近くの支店）電話なりインターネットでお問い合わせをしてみるのが良いかと思います。
融資期間は？
融資期間は最短で６年、最長で３５年ローンまで取り組み可能です。
融資機関の算出方法は、物件と借入者属性により変動してくるので、この辺りは打診してみてないと何とも言えないところです。
三井住友トラストL&Fがほかの金融機関と比べて異なる大きなメリットは、法定耐用年数を超えた物件にも融資を出してくれるところにあります。
条件等ありますが、築４０年や５０年の物件でも融資期間２０年で取り組めるケースもしばしば見られます。
築古アパート → 三井住友トラストL&F
位に思って検討しても良いかもしれません。困ったときの駆け込み寺です。
金利は？
団体信用生命保険なし：3.9％、団体信用生命保険へ加入：4.3％。
ベースは上記金利となります。
法定耐用年数を超えたり、建ぺい容積率オーバーや再建築不可の物件にも融資してくれるだけあって、他の金融機関に比べると金利は高目です。
他の金融機関が負えないリスクを請け負う分、金利が高くなっているイメージです。
ただ、借入金額の合計額が5,000万円を超えると1%金利優遇により下がります。
つまり、
団体信用生命保険なし：2.9％、団体信用生命保険へ加入：3.3％となります。
備考として、
これは借入金額が合計で5,000万円以上という事なので、
例えば5,000万円のアパート融資を三井住友トラストL&Fで取り組むとして、融資金額が4,000万円だった場合には、借入金額が5,000万円を下回っているので金利優遇は受けられません。
他にも融資を受けて、借入金の合計が5,000万円を上回った場合にも上記の１％金利優遇が受けられます。１件の物件で条件を満たせなくとも、２，３件と複数の物件を三井住友トラストL&Fで借り入れて条件を満たすのも良いかもしれません。
頭金は？
おおよそ２割前後の頭金が必要になるケースが多いです。
物件自体の担保評価が低かったり高かったりすると１割～３割程度前後します。
三井住友トラストＬ&Ｆの強みが「築古ボロ物件」なので、おのずと担保評価が低く出やすいところもあるので、融資実行の際には自己資金はそれなりにかかってくる事は念頭に入れておいた方が良いです。
物件評価方法は？
三井住友トラストL&Fは必ず担保物件を必要とします。
これは他の金融機関では見られない特徴です。
また、物件評価方法は基本的には積算評価による算出ですが、最終的には各支店による判断で決まってきます。
融資で必要となる属性は？
基本的に属性の制限はありません。
個人の属性よりも、担保として提供できる物件の有無の方が重要と言えるでしょう。
法人に対しても融資可能？
資産管理法人など法人に対しての融資も行っています。
団体信用生命保険に加入できない等ありますが、基本的な融資内容は個人向けアパートローンと変わりありません。
まとめ
三井住友トラストL&Fは、法定耐用年数切れや再建築不可、建ぺい容積率オーバーの物件にも融資を出してくれる希少な金融機関なので、積極的に活用を検討していきたい金融機関です。
ただし、三井住友トラストL&Fで融資を組む際、事務手数料として融資額の2.16%の費用を払う必要があります。他行だと１０万円～程度で事もあるので、この手数料はなかなか割高と言えます。
転売を見越して短期保有で売却を検討しているような場合にはあまり向きませんが、収益性の大きく取れそうな訳アリ案件には積極的に使っていくのは吉です。
