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— どエンド君 (@mikumo_hk) 2019年4月23日
不動産投資で安定した収益を確保するには、そのための物件選びがとても大切です。
物件を選定する際には、築年数、専有面積、利回り、家賃などを気にする人が多いですが、実はもう1つ、あまり注目はされていないものの、実はとても重要な項目があります。
それは「修繕積立金」です。
不動産投資の中でも、今サラリーマン投資家に人気の「ワンルーム投資」をする際には、修繕積立金は絶対におさえておかなければならないポイントになります。
今回は、区分マンション投資における修繕積立金の重要性について、2回にわけて書いていきます。
目次
そもそも修繕積立金とは？
修繕積立金とは、マンションを維持していくためにマンション全体で貯蓄している積立金のことです。
区分マンション投資で購入する物件は、1棟のマンションを部屋ごとに違う人が所有しています。
原則として各部屋の設備については、所有者個人の負担で修繕しますが、エントランスや共用廊下、エレベータや外壁などについては、所有者全員で「修繕積立金」というお金を毎月出し合って貯蓄して、数年おきに必要になる大規模修繕の際の財源にするのです。
なぜ修繕積立金が区分マンション投資で重要なのか
修繕積立金は、毎月一定額が所有者の口座から引き落とされるため、不動産投資の利回りを計算する上で、利回りを決定づける重要な「経費」になります。
修繕積立金の金額は、マンションによって数倍以上違ってくることがあるため、物件を選定する際にきちんと確認しておかなければなりません。
入居者の家賃ばかりを気にする投資家がいますが、家賃が高くても、修繕積立金も高ければ、利回りが悪くなるため、手元に残るキャッシュフローは伸びないのです。
修繕積立金は売却価格にも影響する
修繕積立金が高いと、利回りが悪くなるだけではなく、将来的に売却する際の売却価格にも悪い影響を与えます。
投資用のワンルームマンションの売却価格については、物件の状態や設備のグレードなどよりも、年間の家賃収入から修繕積立金などの必要経費を控除した「実質利回り」をベースとして価格が決まってくるのが一般的です。
【具体例】 売却希望価格：1,６00万円
●家賃：8５,000円
●修繕積立金：1,000円
●管理費：4,000円
上記物件の月間収益は、単純計算すると収益：８５，０００円－支出：５，０００円＝８０,000円ですので、年間収益は８万円×１２か月＝96万円となります。
利回りを計算すると、
96万円 ÷ １,６00万円 × 100 ＝ ６.０％
となり、ある程度の実質利回りが確保できるため、1,600万円でも売れるかなと考えられます。
ところが、同じ条件で修繕積立金が10,000円だった場合はどうなるか。
月間収益は71,000円ですので、年間収益は85.2万円となります。
利回りを計算すると、
85.2万円 – 1,600万円 × 100 ＝ 5.3%
となり、５％前半にまで落ち込んでしまうのです。
同じ利回り水準にするためには、売却価格を1,420万円まで下げなければならないことになります。
修繕積立金が1,000円違うと、買取査定額がおおよそ30～50万円程度違ってきます。
このように、修繕積立金の金額は売却価格にも直接影響してくるのです。
修繕積立金の金額は、募集図面やインターネット広告などに掲載されています。
物件を選定する際には、毎月いくらの修繕積立金が必要になるのか確認しましょう。
修繕積立金は安ければいいの？
修繕積立金が物件金額にまで影響を及ぼすなど、この重要性については理解できたかと思います。では、修繕積立金が安い物件を探せば良いのかというと、そんなに単純な問題ではありません。
修繕積立金は値上がりする
修繕積立金は新築から常に一定の金額とは限りません。
修繕積立金の金額は、所有者全員で組織している管理組合の総会で決議することで、随時金額を変更することが出来ます。
そして区分マンションの場合、ほとんどのケースで修繕積立金は新築時から値上がりしていく傾向にあります。そのため、現時点で単に修繕積立金が安い物件を選んでも、将来的に値上がりしてしまう可能性があるのです。
修繕積立金はなぜ値上がりするのか
修繕積立金が新築時から値上がりしていく一番の原因は、新築時の設定金額が低すぎるからです。
理由は、新築分譲マンションの売主であるデベロッパーにとっては、修繕積立金など毎月の出費を抑えることで、購入者にとって費用負担が安く見える・・・。つまり物件を売りやすくしているためです。
つまりは購入してから徐々に適正な金額に修正されていくことになります。
よって、ワンルーム投資で購入する物件については、もともと修繕積立金が値上がりしていく性質であることを念頭に置くことが重要です。
修繕積立金の値上げ周期
この修繕積立金の値上げ時期は大体が、大規模修繕後に行われます。
大規模修繕自体の周期は、規模や構造によりますがだいたい12年～15年です。
価格改定となる経緯はざっくり、
大規模修繕で大幅にお金を費やし、次回の大規模修繕でいくら不足するのかを逆算して、不足を補う額を値上げするイメージですね。
修繕積立金の相場とは
修繕積立金はいくらくらいが相場と考えれば良いのでしょうか。
国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金の平均値は以下のとおりです。
一般的な区分マンションであれば、15階建て5,000㎡未満のケースが多いため、218円をベースに考えます。
例えば、20㎡のワンルームの場合、修繕積立金の目安は次のとおりです。
218円 × 20㎡ ＝ 4,360円
これが、およそのワンルームマンション投資における修繕積立金の目安となります。
このガイドラインで計算した金額は、あくまで目安です。そのため、これだけ積み立てていれば予定通りに修繕ができるというわけではありません。
投資用の区分マンションの場合、新築時に1,000～2,000円程度の低い修繕積立金を設定しているケースもあるため、購入時点の金額が低いからといって、そのままずっと低いままとは限らないのです。
修繕積立金まとめ
- 修繕積立金は毎月かかる重要な「経費」である
- 修繕積立金が高いと「利回り」と「売却価格」が下がる
- 修繕積立金は途中から「値上がり」する可能性がある
以上、区分マンション投資にかかわる修繕積立金についてまとめてみました。
参考になれば幸いです！
