MATSUD0です。
ご存知の通り現在、不動産に対する融資は厳しくなってきています。
先日、スルガ銀行のかぼちゃの馬車問題についてのニュースで、こんなものが出てきました。
そんなに減っちゃうの！
元本 最大７割カット 不正融資でスルガ銀検討:朝夕刊:中日新聞しずおか:中日新聞(CHUNICHI Web) https://t.co/bgw8sKHrbz
— どエンド君 (@mikumo_hk) November 30, 2018
かぼちゃの馬車でスルガ銀行から融資を受けた人の融資額のうち、元本７割カットというニュースです。
かぼちゃの馬車の被害者は、スマートデイズから高値でシェアハウスを買わされたとはいえ、ここまで元本を削ってもらえると、逆にかぼちゃの場を買った方が良かったと思えてしまいそうな割引率ですね。
この方針決定がスルガ銀行の自発的なものなのか、金融庁から「やれ」と言われたのか・・今後の続報を待ちましょう。
「融資ありき」で不動産を選ぶ
不動産投資を始めると言っても、不動産にもいろいろな種類があります。
一棟アパート、一棟マンション、収益ビル、区分マンション、倉庫、コインランドリー、コインパーキング、・・・。
種類だけでなく、場所も様々です。
東京２３区内、区外、都内全般、一都三県、国道１６号線内側など・・。
人によっては、「自宅から○○km以内」だとか、「●●市のみ」だとか、強いこだわりをもってやっている人もたまにいますね。
ここで、これらのうちどれが正解かと言うと、もちろん正解などありません。
一般論はいくらでも言えますが、例外が多くて、おおよその話しかできません。
こういう話で悩みだすと、物件は買えないです。
ありもしない絶対的な正解を探そうとしても、正解なんて見つからないです。
そこで、不動産投資を始める上でお勧めの選び方は、
「その不動産を買おうとしたときに融資が通るか」で選ぶ方法です。
一例として、
都内ＪＲ路線の駅近にある築年不明のボロアパートと、限界集落のような辺鄙なところにある築浅アパートでは、前者の築古ボロアパートの方が融資が下ります。借入時期や個人属性も影響しますが、多くの金融機関から融資が下りると思われます。
かたや、立地が悪いと、そもそも融資が組めなかったり、仮に組めたとしても、融資年数が伸びない・金利が高い・自己資金割合が高いなど融資条件が悪かったりします。
金融機関も融資対象の物件に対して、「この物件に融資して返済できるのか？」と審査しているのです。返済が滞ってしまうと金融機関も困ってしまいますからね。
極論、たとえいくら自分が良いと思っている物件でも、どの金融機関も融資してくれないような物件は、「融資リスクが高い」 ≒ 「保有リスクが高い」ととらえることが出来ます。
分かり易い判断基準ではありますので、「これから投資用不動産を買いたい！」という人にはまずはお勧めの判断基準です。
