日本政策金融公庫の不動産投資に対する融資についてヒアリングした内容を、まとめてみます。
目次
融資期間は10年
２，３年くらい前までは日本政策金融公庫といえば、
以下のような人に対しては、融資優遇をしていました。
・女性
・若年もしくは高齢者
・事業経験者
優遇内容は大きく二つあって、
・金利を多少安くする
・融資期間をのばす
というものでした。
優遇該当者は「融資期間が5年から10年のびる」というのが業界内では有名な話でした。
所が最近はスルガ銀行のかぼちゃの馬車の融資事故に影響されてか、
融資に対する締めつけが厳しくなってきています。
個人的には不動産融資に対しての締め付けが
一番露骨に出てるのが政策金融公庫な気がします。
そんなこんなで、2018年11月現在、
日本政策金融公庫は、不動産賃貸業に対して、一律の融資期間は10年となっています。
評価方式は収益還元評価
そもそも政策金融公庫は「事業性融資」という名のもと、中小企業をメインに融資をしています。
ですので、評価方式も積算評価ではなく、収益還元評価を採用しています。
この評価方法は至ってシンプルで、
収益性に対し、融資返済額含むランニングコスト分を差し引いた金額まで融資してくれます。
つまり、収益性が高ければ高いほど、フルローンに近い融資を下ろしてくれる可能性が高まるということですね。
収益内容には欠け目が入る
ネガティブな内容になりますが、収益不動産から入る収入には、欠け目が入ります。
年間入る収入が100万円とした時、実際には85万程度の収益として評価されるようです。
つまり、想定収益のままフルでの評価はしてくれないようですね。
この内容について伺ってみると、
・月額の管理費維持費
・年間固定資産税都市計画税の月割分
上記の内容を収入から差し引くようです。
つまり欠け目と言っても、想定ではなく、実際のキャッシュフローに即して評価するということですね。
問い合わせる支店は自宅の近く
政策金融公庫は日本全国に支店がありますが、
どこの支店に問い合わせるかといえばズバリ、
自宅の最寄りの支店になります。
購入する不動産の最寄りの支店でもなく、勤め先の最寄りの支店でもありません。
ただ、かつてある支店で融資を受けていて、その融資の残債が残った状態で
引っ越すなどして自宅が別の場所に移った時は特別で、
別の融資を受ける場合にも、元々融資を受けていた支店を利用して借入を行うこととなります。
法人を立てての融資の場合には、
その法人の所在地の最寄りの支店になります。
まとめ
政策金融公庫の2018年11月現在の融資期間は、属性問わず一律10年間。
融資の際に利用する支店は、個人の場合には自宅の最寄り、法人の場合には、法人所在地、過去に融資を受けてる場合には、その支店。
評価方法は収益還元評価で、収入面はランニングコストなどを刺した実利回りベースで判断する。
拙い記事ですが
過去にまとめた内容は以下にありますので、よろしければご参照ください。
平成30年度のきらぼし銀行、日本政策金融公庫の融資事情
