指値が通りやすい買付書の出し方

つい先日、不動産ポータブルサイトの楽待より

「指値が通りやすい買付書の書き方」について、取材を受けました。

ギャランティーをもらってるわけでもないし、

「内緒にしておいてくれ」と緘口令が敷かれてるわけでもないので、

先に個人で記事にしてしまう！

1.こんな買い付け証明書は指値でも通りやすい

Ⅰ.現金(キャッシュ)で買う ★★

ローンを組まない方法です。

不動産は金額が大きいため一般的にはローンを組みますよね。

そのローンを組まず現金で買うという事は、

「ローンが通るかどうか不透明」という不安要素を取っ払えるので、

指値交渉にプラスに働く要素になります。

Ⅱ.融資特約（ローン特約）なしで買う

融資を組むにしても、

「ローンが通るかどうか不透明」という不安要素が無ければ、

現金購入とほぼ同等の競争力は出ます。

それがこの「融資特約なし」での購入です。

不動産投資が他の投資と違う「融資を組んで購入できるというレバレッジ効果」を

あえて放棄するこの殺法。

融資特約なしとはいえ、たぶんこの方法で買う方は融資を利用して購入すると思います。

ここで融資が下りなかったときには違約金発生など、目も当てられない。

そんなわけで、こういうリスクを回避するためにも

・あらかじめ銀行に打診しておく

・現金購入できるだけの資金を蓄えておく

これくらいの対策はしておいた方が良いですね。

最近（2018年11月現在）はスルガ銀行に端を発して

西武信用金庫、西京銀行への金融庁立ち入りなど、

融資が冷え込みつつありまして、まさかの事態も想定されますので、

万全を期して指値しましょう。

Ⅰ、Ⅱのブレイク

自分で上記内容を書いておきながら書くのも変ですが、

売り急いでいない売主にとっては上記内容はあまり効果がないこともあります。

そういう場合、売主にとっては、

「決済時にお金が入れば別に買い方は何でも良いです」

ということにもなります。

売り急いでいたり、早く手放してしまいたい！という気持ちの売主でなければ、

現金で買おうとローン組もうと、引き渡し時にお金がもらえれば、どっちでも良いとも言えるわけです。

これを覆す、、ほどの威力があるかは不明ですが、そういう時には次の手段！

Ⅳ.指値をする理由を書く

大抵の不動産購入申込書には、備考欄があります。

そこに購入に際しての条件なんかを書くわけですが、

そこに指値の理由を書いちゃいましょう。

・外壁の修繕に２００万円ほどかかる為

・建て替え時に周辺の人に承諾を取る必要がある為

など、、物件に関してのマイナス点を突くのが効果的です。

「私にお金が無いから」とか自分本位なのは、まぁ同調してくれる売主であれば良いですが、そもそもそういう売主であればこんな小細工しなくとも値段下げてくれるわけで。

身近なフリマアプリなんかで考えてみるとわかりやすいかと思います。

１０００円で出品しているのに

「手持ちが７００円しかないので値下げしてください！」といったコメントをもらった時、快く値下げしようという気が起きますか？

自分本位ではなく、相手に根拠を示して訴えかけた方が

値下げ交渉に応じてくれる可能性は高いかと思います。

まとめ

結局のところ、指値が通るかどうかは、

売主さんが売りを急いでるかどうか

や

物件に落ち度があるか否か

などの交渉の余地があるかどうかがポイントです。

「こんな買い付けは嫌だ」

以降のテーマはまた別日に書きます。