80万の戸建。お庭を開拓。立木が20本ぐらいとツタ植物が旺盛に茂っていてジャングル状態。ゼットソー1本で戦う。
優等生な大家は業者に依頼し、ゴミの搬出や掃除も完璧にしようとする。20万円は下らぬ見積もりになるろう。
僕は木を切って適当に散らかして終わり。庭の改造自由で万事オッケー。千円。 pic.twitter.com/zQuJ3w89dB
目次
地方戸建の不動産投資について
地方戸建への不動産投資は、ある程度そのエリアの土地勘のある方であれば、自己資金のない方にも投資の選択肢として検討しても良いかと思います。
不動産投資初心者にとって最初に立ちはだかる壁の一つに、多額の資金が必要になるという点です。まして鉄筋コンクリート造の1棟マンションや築年数の浅い好立地アパートなどの大型物件になると数千万～億単位のお金がかかります。
多額の資金をお持ちの方であれば、いきなりそのような物件を購入しても良いかもしれません。しかし一般的な年収のサラリーマンが、不動産投資の経験が無い状態で、数千万や億単位の物件を融資を受けて購入するのはリスクも伴います。
では自己資金を抑えるという意味で、区分マンション投資という手段がありますが、都市部でなければ需要は少なく、なおかつ都市部であっても価格が手ごろな事もあって需要が多くなかなか良い物件には巡り会えません。
しかも管理費、修繕費などのランニングコストがかかるので、思ったよりもキャッシュフローが少なく、旨味は少ないかもしれません。
●都心部よりも低価格
●ランニングコストも抑えられる
●競合が少ない
・・等の理由から、地方戸建物件を候補として考えても良いのかなと思います。
地方の戸建物件の狙い目ゾーン
北関東、中部地方など、本来不動産投資として対象となる一都三県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を外したエリア（※）であれば、300～500万円未満で築20～30年程度の物件が狙い目として検討出来てきます。 ※一都三県でも稀に出現するかも？
50～100万円程度のリフォーム費用をかけてトータルで500万円以内で仕上げることが出来れば、一般的な戸建であれば、おおよそ5～7万円の賃料がとれるので、実質利回りでも15%程度は現実的に狙える水準かと思われます。
地方戸建であっても賃貸需要はある。
そこで心配になるのが、本当に賃貸がつくのか？という事だと思いますが。
結論から言うと、地方であっても戸建であれば賃貸の需要は充分あります。
一般的に「少子化」や「人口減少」と言った理由で空き家は増えていますが、それは修繕などのメンテナンスを放棄したような状態の悪い戸建です。地方でアクセスの悪い立地で、なおかつ修繕をしなければ入居できないような賃貸物件を優先して選ぶような人はいませんよね。
そういった意味で、前述したように、適切なメンテナンス・管理が出来れば、地方戸建投資は充分に成り立つのです。
地方戸建のメリット→維持費が安い！
投資初心者の方に地方戸建がおススメであるポイントは、管理にほとんど手間がかからない点です。
アパートやマンションのような共同住宅では無いので、隣人の騒音などのクレームもありませんし、庭の草刈りなどは入居者さんが自分でやってくれます。
単身者向けワンルームマンションのような物件と違って、戸建はファミリー層が多いため、一度入居すると入居期間が長くなることも、都度原状回復を行う頻度が少なくて済むので、結果として手間が少なく済むことが多いです。
地方の戸建投資の注意点→エリアの特性を調べること！
ここで投資初心者の方が地方戸建に投資する際の注意点ですが、自然災害のリスクは入念に調べておくことです。
そのエリア周辺に住んでいる方であれば、あまり問題ないかもしれませんが、対象物件から遠く離れている地方戸建に投資する場合、購入予定の物件の土地情報を入念に調べるようにしましょう。
場所によっては賃貸需要がほとんど無かったり、頻繁に冠水など自然災害に見舞われるような場所も存在します。そのため不動産業者や物件のご近所さんからエリアの情報を収集し、ハザードマップで危険エリアなどではないかはチェックした方が良いです。
地方戸建投資で成功するための条件とは・・
地方では交通網が発達していないので、主要な交通手段は車となります。
都心部では1世帯につき0～1台である車も、地方では1世帯に1台はで最低ラインで、エリアによっては1人につき1台と言うようなエリアも存在します。
戸建だとファミリーが住む場合が多いので、夫婦ともに車を保有している場合があります。場合によっては、そのお子さんも保有していたりするので、３台以上の駐車場が必要となるケースもあります。
地方戸建での不動産投資で成功するための必要条件とは、駐車場が確保されているかが重要なのです。
借主は建物の内装や外装が多少古くても、家賃が適正価格であれば賃貸契約を検討してくれます。しかし、そもそもの話で、地方に住む人からすれば駐車場がないと生活が出来ないのです。駐車場を必要とする方はどんなに室内がきれいでも、駐車場がないだけで対象外となってしまいます。
また、逆に駐車場が多く確保できる物件は、多少その他の条件が悪くても購入する候補とする場合があります。それだけ駐車場は重要な条件となり得るのです。
戸建投資のメリットまとめ
- 物件が安くて仕入れコストが下がりやすい
- 空き家が増えているので投資物件が豊富
- 地主が多く商品としての差別化がしやすい
都心だと利回りが下がるので、投資規模を大きくしないとキャッシュフローを稼ぐことができません。おのずと、低所得のサラリーマンが不動産投資をするなら地方になるのですが、貧乏人がお金持ちになるためには、まずは手元に現金（キャッシュ）を貯めて、いつでも物件を買える体制にすることが大切になります。
そして投資して現金をまた増やしながら、今度は徐々に都心の物件に移行して、資産規模を増やしていく、というのが不動産投資における成功への近道となるかもしれません。
