物件情報サイトにたまに上がってくるラブホテル投資、見たことはありますでしょうか。
ロードサイドに位置し、表面利回りベースで20～30％近く有るものもザラにあり、魅力的に見えるかと思います。
実際のところ運用はどうなのか。融資は付くのか。購入する方法は？といったことをまとめてみました。
目次
ラブホテル経営のメリット
利回りが高い
利回りが高いという点こそが、不動産投資家がラブホテル経営で一番目に目をつけるところかと思います。最初に記載しましたが、表面利回りでいうと２０％、３０％以上はザラにあり、場所やものによっては４０％、５０％～みたいなものもあったりします。
これは物件によってかなり幅がありますが、一般的なレジデンス系の物件などに比べても利回りが高い事が多いです。
回転率が高い
ラブホテルは、同じ部屋で１日に複数回収益をあげることが可能です。
一般のホテルのように、たとえば「１５時チェックイン翌朝１０時チェックアウト」といったように利用時間に制限があるわけではなく、朝・昼・晩と状況により利用時間帯が異なります。
効率よく短時間での利用をくり返すことで一部屋の回転率を高めることができれば、部屋ごとの収益は高くなります。
回転率という点であれば同日に何回転もするので、民泊や簡易宿泊所など以上に高くなります。
人件費や管理費が抑えられる
ラブホテルは基本的に利用者と顔を合わせない”自動精算システム”を導入しているところが多いです。つまりフロントを設置する必要がないので、フロントマンなどの人件費を削減することが可能です。
また食事を提供する必要もないので調理に携わる人も必要ありません。事業を運営するうえで人件費や管理費を抑えることができるのは、大きなメリットになります。
接客をするわけではないので、従業員の教育費などの削減も可能です。
主な人件費は、清掃アルバイトやパート従業員等になります。
駅から離れていても集客できる
一般のホテルのように駅から近いだとか、周囲に繁華街があるなど立地を考える必要があまりありません。逆に人目につかないひっそりとしたところの方が需要があるとさえ言えるかもしれません。
立地が悪くても集客できるというのは、通常の不動産投資とは真逆の特徴といえます。都会のラブホテル街でなく郊外に位置している場合には、ガレージさえ用意していれば車で乗り入れてそのまま入室するのが一般的です。目立たずに入室できるので、広い層を集客できる可能性があります。
競合が少なめ
ラブホテルは立地にあまり影響されないので、同業者が集中する可能性が比較的低いです。
ただ逆に、周辺にラブホテルが集中するような場合でも、それはそれで「ラブホ街」としての宣伝効果が高まり集客数自体が高くなるので、デメリットにはなりづらいかと思われます。
景気の影響を受けにくい
ラブホテルは、景気の影響を受けにくいといわれます。たとえば、日常と非日常の出費を比べると、景気が影響しやすいのは日常の出費です。たとえば、スーパーでの買い物の時に、出費を抑えて倹約するといったことです。
しかし、非日常である特別なイベントなどの出費は意外に倹約しない人が多いのです。「めったにないことだから…」という考え方になり、ついついお財布のひもが緩くなってしまいます。
（一般的には）ラブホテルは日常的に利用する場所ではないため、どちらかというと非日常に該当すると言えるので、景気の影響などにあまり影響を受けずに収益を上げられるのかなと思われます。
ラブホテル経営のデメリット
物件が高価で、融資が受けにくい
ラブホテルは目を引く外観や豪華な内装がポイントになるため、建設費用などが高額になるので物件価格が高くなりがちです。木造のアパートを購入するようにはいきません。
また金融機関から融資を受けにくいという面もあり、物件価格のほぼ全額を自己資金で購入する必要があります。仮に融資を受けることができても金利が高くなるのが一般的です。
デメリットの一つ目のこの要因は、ラブホテル経営を躊躇する最大の特徴かと思います。
風営法や条例などの制約がある
ラブホテルを営業するためには、風俗営業4号の許可もしくは旅館業の許可が必要で、なおかつ建築基準法の規制も受けます。特に風俗営業4号の許可は、もう認可が下りることがほとんどなくなってしまっているため、M&Aなどで法人ごと買収するしか手段がありません。そのため、M&Aなどの知識が必要になってきます。誰でも何処でも営業できるというわけではありません。
風俗営業の件で言えば、たとえば、一般のホテルであれば、食堂と一定の基準を満たした面積を持つロビーなどが必要になります。ラブホテルの場合、食堂やロビーを備えていても、外から見える場所に休憩料金を記載する、利用客が従業員と顔を合わさずに入室するような場合は風俗営業の許可が必要になるのです。
経営に割く時間が必要
ホテルオーナーは経営者です。一般的な不動産賃貸業でも経営者には違いないのですが、ホテル経営や民泊経営とは、賃貸のマンションやアパートよりも経営手腕が問われます。
なぜなら賃貸のように、家賃という定期的な収益が約束されていないからです。
ホテル経営の場合、利用客がいなければ収益はあがりません。その上、従業員への給料や建物の維持管理に対する費用は必要です。
そのため、ホテル経営に割く時間も多くなります。サラリーマンなどの時間や行動を縛られた働き方をしながらの運営は難しいと思われます。
投資対象としてイメージが悪い
本来、何に投資している対象は周りの人には気づかれにくいですが、万が一知られた時、その投資対象がラブホテルであることは人によってはイメージダウンにつながるかもしれません。
投資家仲間には受けが良かったりすることが多い（らしい）ですが、一般的にはラブホテル経営はアングラな印象が強いです。ホテル経営とはいえ風俗営業とさほど違いがないので、人によっては印象が良くないことがあります。
少子化で市場が縮小する可能性もある
ラブホテル経営に限ったことではないですが、少子高齢化により市場自体が縮小していく可能性があります。インバウンドなどで外国人が増える可能性もありますが、全体としてはラブホテルを利用する年代の人口が少なくなるので空室が増えていく可能性があります。
設備の維持管理費が掛かる
ラブホテルは、設備に対する維持・管理費用が高くなりがち。
水道光熱費・リネン費・アメニティー費などの他、風呂など建物の構造も特殊なため、定期的な点検が必要になるなど、維持管理費用の額が結構かかってきます。
またラブホテルの場合、最初は良くても10年も経過すると、「古いホテル=汚いホテル」と見られるようになり、売上を落としてしまうケースが多いです。そのため、外観から内装まで利用者に飽きさせないようにするためには、こまめに改装してリニューアルオープンをしていく必要があるので、定期修繕費用がかかってきます。
表面利回りは高いですが、総合的なランニングコストを差し引くと、意外と手残りは残らないといった場合もよくあります。
まとめ
ラブホテルは通常の物件に比べて高い利回りを持つことが多いですが、取得までには法律の問題や融資付けの難しさがあります。また、運営管理が通常のアパート・マンションに比べ大変です。
投資を始めるまでにも継続した経営をしていくにもいろいろと大変ですが、不動産価値の低い物件を購入し収益性の高い物件に生まれ変わらせて高く売却するという「不動産投資の魅力」が詰まっています。
全体的に難易度は高いけれども、リターンも大きいラブホテル投資ですが、通常の不動産賃貸業では満足できない方は一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
