不動産

住宅ローンは繰り上げ返済しないほうが良い話

MATSUD0です。

今回は住宅ローンの繰り上げ返済はすべきか否かについてまとめてみました。

 

結論から言うと住宅ローンの繰り上げ返済はお薦めしません

住宅ローンは基本的に金利が低いです。1%台とか、あるいはそれ以下とかです。

トータルで見ると繰り上げ返済をしても、借入金額の総額は減るには減りますが、その金額はそんなに大したことないです。

繰り上げ返済には2種類ある

そもそも繰り上げ返済とは何かという話ですが、読んで字のごとく、毎月の返済とは別に借入額の一部あるいは全額を返済することです。

住宅ローンの繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型があります。

出典:価格ドットコムローン

期間短縮返済は、前倒しで返済した分、返済期間を短縮させる方法です。

返済額軽減型は、返済期間は変わらないけれど、毎月の返済金額が減るという方法です。

期間短縮型は、ローンを返し終わるまでの期間は短くなりますが、メリットを受けられるのがローンを返し終わってから。その分、繰り上げ返済をすると手持ちの現金がグッと減ってしまうところがツライところです。

じゃあ返済額軽減型の方が、繰り上げ返済した時からすぐに効果が出てくるので、その分良いのではないか?・・と思うのですが、期間短縮返済の方が返済総額で考えるとずっと効果が高かったりします

・・と、まぁ住宅ローンの繰り上げ返済について書いてきましたが、それでも、ぶっちゃけ繰り上げ返済をしても得する金額って知れています

繰り上げ返済をしても効果は薄いです。

例えば住宅ローンを以下のような条件で借りているとします。

  • 借入総額3,000万円
  • 期間35年
  • 金利1%

10年後に500万円を繰り上げ返済したら、大体いくら得するでしょうか。

・・実は総額で120万円程度しか安くなりません

500万円も現金を前倒しで投入しているのに120万円。

ちょっと少ない気がしませんでしょうか。

理由はなぜかというと、低金利だからです

 

そもそも繰り上げ返済をすることで得するのは、繰上返済をした金額の金利分だけなのです。

先ほどの例でいうと、10年後に500万円を繰り上げ返済しているので、得しているのは

金利1%、融資期間25年で借りている500万円の金利分

という事になるわけです。

10年後に500万円という金額を繰り上げ返済というのも結構頑張っているシミュレーションですので、もっと小さく、例えば100万円だけ繰り上げ返済とかになると、これよりもっと小さくなります。

オマケに、実際には金融機関によっては繰り上げ返済時には手数料を取られたりするので、もっと効果は小さくなってしまいます。

これが、例えば金利が5%とか10%とか高い水準であれば、前倒し返済は効果が高いので積極的に返済していっていった方が良いかとは思いますが、住宅ローンの様に1%弱~1%程度の水準であれば、そのまま借りていた方がよい気がします。

一部繰上返済シミュレーション

https://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.IchikuriSimServlet

繰り上げ返済によるデメリット

繰り上げ返済をしても大してメリットはないという話をしたので、次はデメリットです。最大のデメリットは手元の現金がなくなることかなと思います。

手元に現金がなくなると、行動に成約がかかってきます。

シンプルに大きな金額の買い物ができなくなる・・といった事もあるんですが、精神的にも「これ以上使えない・・」みたいな思考が頭にまとわりついて思ったように行動できなくなります。

破産と聞くと、借金を大量に抱えてどうしようもなくなる状態をイメージしがちですが、実際のところは手元の現金がゼロになる状態のことを指します。

つまりは破産リスクも高まるという事ですね。

メリットは薄いが破産リスクが高まる・・

こう言ったところからも、住宅ローンの繰り上げ返済はあまりおススメ出来ない点です。

まとめ

今回は定期的に持ち上がる「住宅ローンは繰り上げ返済すべきか」問題について書いてみました。

結論は繰り上げ返済はおススメしないで、メリットに対してデメリットが大きい点があります。

そもそもほぼフルローンかつ金利も1%前後で数千万円の融資を受けられるという点で、住宅ローンほどの好条件でまとまったお金が借りられることなんて無いのです

繰り上げて返済する余裕があるのであれば、そのお金を原資として別の投資をすることをお勧めします。住宅ローンの金利以上の利回りが出るのであれば、そちらの方がお得です。

普通の株式投資などでも年間平均で3~5%の利回りは狙えるので、住宅ローンの金利と差し引きでもプラスになる可能性がぐっと高いはず。

繰り上げ返済分はもしもの時の貯蓄と、別のものに投資するのがおススメです。

ABOUT ME
matsud0
1988年11月生まれ。保険会社システムエンジニア→収益不動産会社の営業。奥渋谷、六本木をメインに活動中。収益不動産情報をメルマガで配信中しています。