不動産

【2020年】三井住友トラストL&Fの不動産投資ローン

MATSUD0です。

三井住友トラストL&F I支店のご担当者と話す機会があったので、最新の融資内容をヒアリングしてみました。三井住友トラストL&Fは、

  • 再建築不可
  • 建ぺい率・容積率オーバー
  • 借地権
  • 旧耐震物件

など手広く扱ってくれることで有名です。

基本的な融資内容などは以下の記事でまとめているので、こちらをご覧ください。

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この記事でこの辺りの内容がわかります。

  • 2020年2月現在の融資内容
  • 借地権物件の融資条件
  • 市街化調整区域の物件の融資条件
  • 融資の優遇される条件、厳しい条件の判断基準
  • 店舗、事務所仕様の物件の融資条件 ←New!!

融資内容エリアは?

基本的には都心部がメインですが、一都三県(東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県)まで手広く取り扱ってくれます。

地銀・信金とは違い、どこの支店にもっていっても自由なので、好きな担当・融資をおろしてくれやすいと噂の支店に持ち込んでみましょう。

期待に沿える融資内容かは別として、三井住友トラストL&Fの営業エリアに物件があれば、融資テーブルに乗ってくる可能性は十分あるので、まずは近くの支店に電話なり飛び込み等でお問い合わせをしてみるのが良いかと思います。

融資期間は?

体感ですが、1970年代築の旧耐震アパートであろうと、一番多いのは融資期間30年です。その分を比較的高めな金利でカバーしているのかと思われます。

融資機関の算出方法は、物件と借入者の属性により変動してくるので、この辺りは打診してみてないと何とも言えないところ。。

余談で、これは支店によって条件が変動してくるのかは不明ですが、2019年中盤頃は築古系は融資が20~25年程度が多かった融資期間が、2020年に入ってから期間30年を出すようになって、個人的には当金融機関にアツい視線を寄せています。

金利は?

  • 団体信用生命保険なし:3.9%
  • 団体信用生命保険あり:4.3%

基本は上記金利です。

法定耐用年数を超えたり、建ぺい容積率オーバーや再建築不可の物件にも融資してくれるだけあって、他の金融機関に比べると金利は高めです。

他の金融機関が負えないリスクを請け負う分、金利が高くなっているイメージです。

借入金額の合計額が5,000万円を超えると1%金利優遇により下がります。

つまり、

  • 団体信用生命保険なし:2.9%
  • 団体信用生命保険へ加入:3.3%

となります。

これは借入金額が合計で5,000万円以上という事なので、

例えば5,000万円のアパート融資を三井住友トラストL&Fで取り組むとして、融資金額が4,000万円だった場合には、借入金額が5,000万円を下回っているので金利優遇は受けられません。

他にも融資を受けて、借入金の合計が5,000万円を上回った場合にも上記の1%金利優遇が受けられます。1件の物件で条件を満たせなくとも、2,3件と複数の物件を三井住友トラストL&Fで借り入れて条件を満たすのも良いかもしれません。

頭金は?

おおよそ2割前後の頭金が必要になるケースが多いです。

物件自体の担保評価が低かったり高かったりすると1割~3割程度前後します。

三井住友トラストL&Fの強みが「築古ボロ物件」なので、おのずと担保評価が低く出やすいところもあるので、融資実行の際には自己資金はそれなりにかかってくる事は念頭に入れておいた方が良いかもです。

物件評価方法は?

三井住友トラストL&Fは基本的に担保物件が必要なのですが、自己資金でその分を埋められるのであれば融資を受けられないこともないです。

物件評価方法は、基本は積算評価による算出ですが、最終的には各支店による判断で決まってきます。

融資で必要となる属性は?

基本的に年収や居住エリアなど、属性の制限はありません

個人の属性よりも、担保として提供できる物件の有無の方が重要です。

共同担保があるかないかで融資を受ける際に必要となる自己資金が変わってきます。

借地権の物件への融資内容

三井住友トラストL&Fは所有権ではない借地物件にも融資をしてくれます。

もちろん所有権の物件と同等の融資額とはいかず、路線価図の借地権割合に応じた減額があります。以下は、年度毎の不動産の価値を路線価図の抜粋です。

普段あまり注目しないかもしれませんが、上記の路線価図の借地権割合が今回の着目ポイントです。拡大します。

上記のように、A~Gのいずれかに割り当てられた借地権割合をもとに評価を出します。

図のように、例えば前面道路が1,580千円/㎡で借地権割合がC(70%)であれば、

1,580×70%で、所有権土地でいうところの1,106千円/㎡となります。

三井住友トラストL&Fでも、路線価図の借地権割合と同様の水準で担保評価を割り出すそうです。

地域差はあれど、だいたい3割程度は減額を喰らうことが多いので、そこまで積極的に借地権物件を打診することもなさそうですが、参考にしてもらえればと思います。

民泊運用物件への融資内容

昨年から民泊への不動産投資ローンも開始しました。

詳しくは以下のリンクご覧ください。

民泊事業ローンの特長・メリット(三井住友トラストL&F 公式HP)

https://www.smtlf.jp/realestateloan/lineup/minpaku.html

ただ、まだ2019年10月にサービスを開始したばかりで間もないこともあり、あまり融資実行まで至ったケースは少ないようです。(金融機関全体でも月に2件程度くらいの実績だそうです。)

融資額などの算出方法も聞いてみました。

収益は販売図面通りの想定(現況)利回りで見ません。

周辺の賃料相場で想定収益を算出して、通常の賃貸物件と同様の想定収益で見るようです。設備を共有して利用する民泊は、坪あたりの想定賃料は上がるため、その措置が加わるという事です。

たまに見る「小岩駅徒歩5分!想定利回り15%!」のような物件も融資しないことはありませんが、通常のアパートなどと同程度の水準までは引き下げられてしまいます。

体感ではそういった民泊案件は3割ほどは評価減を喰らうようです。

バツグンに収益が出るような案件であれば持ち込むのもアリかもしれないです。

市街化調整区域への融資内容

市街化調整区域への融資も受け付けていました。

ただ、市街化区域であれば自己資金が1~2割程度で収まりそうな案件を持ち込んだのですが、必要となる自己資金割合は3割でした。

理由は、アットホームでの売買取引の過去実績が少ないなど、流動性が低い場合には担保評価の減額対象となってしまうようです。

アットホーム 不動産調査・成約事例

https://atbb.athome.jp/business/service/library/index.html

逆を言えば、取引実績が高ければあまり減額されずに済むようですが、市街化調整区域という場所柄、やはりそこまで取引量は高くないので、、市街化調整区域に関しては3割自己資金が必要と考えてよさそうです。

それでも融資をおろしてくれるというだけでもなかなかなのでさすが三井住友トラストL&Fといったところです。

店舗・事務所仕様の物件への融資内容

ここでいう店舗・事務所仕様の物件とは、建物全体のうち、だいたい2~3割以上の部分を店舗・事務所として利用している物件の事です。

この類の不動産に対しても融資をしてくれますが、上記内容より若干融資内容が異なります。

  • 基本金利は4.4%
  • 借入金が5,000万円を超えると金利は2.9%
  • 共同担保はほぼ必須
  • 万が一共同担保がない場合には、自己資金5割必要

上記がヒアリング内容です。借入金が5,000万円を超えれば問題ないですが、ベースの金利が4.4%とやや高めです。そして共同担保がない場合には自己資金で半分取られ、それに加えて諸費用も自己資金が必要ですので、6割近く持ち出しが発生します。

築古、再建築不可、・・などとも条件併用できるので、多少ゲテモノ系高利回りで、ほぼ現金買いしてでも良いくらい欲しく、ただ自己資金を少しでも抑えたい・・!という場合に使ってみるのが良いのかなと思います。

まとめ

三井住友トラストL&Fは、法定耐用年数切れ(旧耐震物件)や再建築不可、建ぺい容積率オーバーの物件にも融資を出してくれる希少な金融機関なので、積極的に活用を検討していきたい金融機関です。

減額などありますが、これに加えて借地権物件、民泊物件にも融資を検討してくれる頼もしい金融機関!(新規展開の店舗は割と融資に前向きに姿勢だったりするようです。)

ただし、三井住友トラストL&Fで融資を組む際、事務手数料として融資額の2.16%の費用が発生します。他行だと10万円~程度で事もあるので、この手数料はなかなか割高と言えます。

転売を見越して短期保有で売却を検討しているような場合にはあまり向きませんが、収益性の大きく取れそうな訳アリ案件には積極的に使っていくのは吉です。

記載内容に重複がありますが、こちらでも融資の基本内容をまとめているのでよければご覧ください。

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1988年11月生まれ。保険会社システムエンジニア→収益不動産会社の営業。奥渋谷、六本木をメインに活動中。収益不動産情報をメルマガで配信中しています。