不動産

【柱一本】再建築不可物件は再建築できる?

再建築不可物件って、高利回りだったり相場よりも安い金額で売られていることはがあって、一見すると魅力的ですよね。

ただ、欠点があります。そうです、再建築ができません。

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、建築基準法の接道要件を満たしていない物件の事です(建築基準法第43条)。

どういった制約があるかというと、再建築不可物件は建築確認を受けられないため、建築確認申請が必要になるリフォームができません

  • 増築や改築
  • 大規模な模様替え
  • 大規模な修繕

具体的には、上記のようなものが建築確認申請が必要となるリフォームです。

小規模住宅には例外もあり。

いわゆる4号建築物(木造2階建て以下、かつ、延べ床面積が500㎡以下の建築物)の場合は、「建築」する場合のみ確認申請が必要で、「大規模な修繕」「大規模な模様替え」は申請対象外です。

「柱一本残せば実質、再建築できる」は本当?

不動産投資家であれば「再建築不可物件は柱を一本残せば再建築できる」という話を一度は聞いたことがあるかと思います。

これは、結論から言うと「柱一本だけでは再建築はしない方が良い」です。

すごく濁した結論で申し訳ないですが、しない方が良い・・という結論です。

そもそも、なぜ「柱一本残せばOK」といった話が出てきたのか。

これは前述した「大規模な修繕」と4号建築物のもつ例外(大規模な修繕は確認申請不要)の合わせ技から、、「じゃあ4号建築物なら物件の一部分でも残っていれば大規模な修繕という解釈で良いんじゃね?」という発想です。

全宅ツイさんの中にも登場するので、抜粋します↓

(出典:不動産大技林

「柱一本だけであろうと、物件の一部が残っているのだから、それを基に修復していくのだ」。

・・なんとなく理屈は分かる気がしますね。

ぶっちゃけ、この理屈で実質的に再建築のようなことをしてしまっているケースをいくつか聞いたことがあります。

つまり、やろうと思えばできてしまうことがある・・という事ですね。

 

工事がストップするリスクあり

ただ、上記の「柱一本残せばリフォームだ」という理論は、あくまでもそういう解釈もできる・・というだけの話。

たとえば周辺住人が行政に通報するなどした場合には、現地確認を取られ、仮にそこで柱一本リフォームが違法行為とジャッジされてしまった場合には・・・工事差し止めの紙を貼られてしまいます。

こういった工事を行うには、事前に役所などに行って再建築不可の理由を確認する必要があります。仮に再建築不可の理由が「接道している道路の幅員が狭すぎる」という理由なのであれば、セットバック(道路後退)すれば対応できるのか?など、事前協議で解消の道を探るのも一手です。

まとめ

以上のことから、「柱一本残せば再建築できる?」の回答は「やらない方が吉」という回答です。

再建築不可・・安いし利回りが高いケースが多いので魅力的に見えますよね。

安易に「柱一本残せば・・」という発想はNGですが、実際のところは、第三者が見て「これは大規模なリフォームだな」と理解されるレベル感で新築そっくりに仕上げることはできることが多いです。

今回は「柱一本残せば、再建築できる?」に対する回答という事で、このような結論ですが「実質、似たようなことはできるよ!」というような結論です。

 

回し者という事でもないですが、、最初に紹介した全宅ツイさんの「不動産大技林」には、こういったグレーな話が盛りだくさんです。読み物としても面白いし、普通に事実に基づく話が多く非常に参考になります。良ければ読んでみてください。

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matsud0
1988年11月生まれ。保険会社システムエンジニア→収益不動産会社の営業。奥渋谷、六本木をメインに活動中。収益不動産情報をメルマガで配信中しています。