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住宅ローンで頭金は支払わない方が良いです。

MATSUD0です。渋谷の不動産屋、兼、不動産投資家です。

現在、賃貸に住んでいるのですが、支払っていてももったいないな・・と思っていましたが、ちょうど近くに相場よりは割安な中古戸建が出てきたので、ちょっとチャレンジしてみようかなと思ってます!

一番の関門は「ローンが取り組めるかどうか」ですね。新卒次の会社だったら多分組めていたんだろうけど…。この辺りが大企業を離脱して後悔しているところです。

さて、本題の「住宅ローンに頭金は使わない方が良い」という話をまとめてみます。

住宅購入にかかる費用は、物件価格+1割程度

まず住宅ローンの頭金と言うのは、諸経費を除いた部分で、住宅の購入時に最初に支払うお金の事です。購入する時には、住宅費用の他に諸費用がかかります。

諸費用とは、仲介手数料や不動産登記費用、契約の印紙代、火災保険などです。この辺だけで大体物件価格のだいたい7%程度かかってきます。

それとは別に、購入してから少し経つと、不動産取得税や固定資産税、都市計画税といった税金がかかってきます。こちらもだいたい3%程度はかかってきます。

・・ということで、実際に不動産を取得する際には、物件価格+1割程度の費用がかかってくる感じです。

借金するより現金がない方がリスク

一般的には、「借金が多いと破産しそうだ」と思う人は多いと思います。昔も少し前まで借まさに同じような考えで、借金の額を減らした方が良いし、頭金は入れた方が良いのかなと思っていました。

結論から言うと、実際のところは、借金が多い事よりも手元の現金が少ない方がずっとリスクです。借金が怖いからと言って手元のほとんどの現金を住宅購入につぎ込んでしまうと、万が一不慮の事故や病気などで入院してしばらく働けなくなるといった突発で大きなお金が必要な時にかなり困るかと思います。

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こういった不測の事態に手元に現金がないと、最終的に破産してしまうということがあるんで、やっぱ手元に現金はなるべく置いておいた方が良いかと思います。

シミュレーション〜頭金200万円支払う場合〜

仮に貯金が600万円あったとして、3,000万円の家を買うとします。

諸費用は3,000万円の10%、つまり300万円ぐらいだとした場合。200万円を頭金として自己資金をつかうと、住宅ローン2,800万円組んで、自己資金は大体500万円程度支払うことになるので、現金は残りでわずか100万円くらいしかなくなってしまいます。

これだと、ちょっと何かあった時に不安感がありますね。

シミュレーション〜頭金入れない場合〜

こちらも同じく貯金600万円で、3,000万円の家を買うことを想定します。

頭金200万円を購入時に使わないので、その分の住宅ローン額が増えます。そうすると手元のお金が300万円、住宅ローンが3,000万円となります。

住宅ローンの額は越えますが、自己資金が300万円あるので、まぁこれやったら多少何かあっても大丈夫だなという心のゆとりができますよね。

いくら残しておけば、安全かはその人次第

まあ、自分は独身30歳なので、手元には数10万あれば十分かなという気持ちで、不動産以外に株式などにお金を投じてます。

いくら残しておくと安全かというのは、年齢や家族構成などによって変わって来るので、余裕がある人であれば、住宅ローン以外に頭金として自己資金を投下しても良いのかなと思います。

ただもし仮に、残しておいたはずの自己資金以上の突発的な支払いが発生してしまった時、銀行へ「追加で住宅ローンの融資額を増やしてくれ」と言っても、それは無理な話。

どうしても必要になってしまったら、別の金融機関だとか消費者金融に駆け込まなければならなくなります。

生活スタイルや年齢などによって残しておいた方が良い金額というのは多少前後しますが、住宅ローンは基本的に金利が低く長期で借りられるので、頭金もカバーできるのであれば、住宅ローンで賄ってしまうのが良いのかなと思います。

頭金有無の月額返済・総額の違いはそんなにないです。

一応先ほど、住宅ローンは金利が低く、長期で借りられるという結論を書きましたが「借金が多いと返済額が膨れ上がって後々大変なのでは?」と思う人もいると思われます。

そんな訳で簡単にシミュレーションしています。

想定は先程と同じ3,000万円の家を金利0.8%、融資期間35年、あとは頭金200万円入れるかどうかで出してみます。(ボーナス繰り上げ返済等は無し)

頭金なし3,000万円融資の場合、毎月の返済額は約82,000円、返済総額は約3,440万円。

頭金200万円出して2,800万円融資の場合、毎月の返済額は約76,500円、返済総額は約3,211万円。

毎月の返済額の差はだいたい毎月5,500円程度、返済総額は35年間で約229万円程度の差額です。

これを見た時の感想は人それぞれですが、個人的にはほとんど差がないなと思いました。それだったら手元に200万円温存しておいた方が万一の際に備えたリスク回避にもなるし、その分を他に利用した方が良いんじゃないかなと思います。

参考になれば!

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。