不動産

借地権の物件は実は狙い目です。(買い目線)

MATSUD0です。不動産営業マン、兼、不動産投資家です。

楽待や健美家など各種ポータルサイトでたまに見る借地権。「お、この物件安い!!」と思って物件詳細を開いたら「なんだ、借地権か・・・」と画面をそっと閉じた経験は無いでしょうか。ちょっとそれはもったいないかもしれません。

意外にも借地権物件には掘り出し物もあったりします。今回はそんな嫌われ者、借地権について、メリットデメリット、そもそも借地権って何?と言うところまでまとめてみます。

借地権の種類

まず、借地権には大きく3種類あります。

旧法借地権、新法の普通借地権、そして定期借地です。

旧法借地権

旧法借地というのは、「旧法」というくらいですから、古くから続いている借地権です。今の借地借家法ができる前の借地法による借地家のことです。

木造などの住宅の場合には20年契約、マンションなど耐火構築物の場合には30年で一旦契約を終わりますが、地主さんに特段の理由がなければ、ちゃんと更新ができます。

次の更新時にも木造の場合だと20年、マンションなどは30年契約ができるので、基本的にはそのまま住み続けることができる権利のことです。

契約時の借地契約を更新し続けることで、場合によって半永久的に借りられるという特徴があります。

普通借地権

平成4年8月に新たに制定された借地借家法で定める借地権の一つです。契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。

借地権の存続期間は最初が30年、更新1回目が20年、それ以降は10年と存続期間が徐々に短くなる特徴があります。

土地の建物は、いつか古くなって建て替えが必要となるかと思いますが、普通借地権では再建築をする際、地主さんの許可無く行なうと、この権利を失う可能性があるという特徴があります。旧法借地権に比べると比較的、売主さん優位な借地権です。

定期借地権

定期借地権は、定期という名前があるくらいで、一定期間が経つと土地を返さなくてはいけない契約です。

決まりでは、契約後50年経過したら、その土地をしっかりきれいにして明け渡さなくてはならないというのが定期借地権というものになっています。

借地権のデメリット:色々とコストがかさむ。

一番のネックはやはりお金です。まず更新する時に、法的には払う義務はないですが、更新料というのを基本的には地主さんに払う必要があります。

あとは、建物が古くなって壊さなくちゃいけないってなった時に、それを建て替える時に建て替え承諾料というのものを地主さんに入らなくてはいけません。

それから、建物を買ったけれども今度は売却するという時にも、今度は地主さんの承諾を得るために譲渡承諾料というものを払わなくてはいけません。

そうするといちいち権利を移転したり建物を建て替えたりする時にはお金がかかってくるというのが借地権のデメリットです。

借地権のメリット:販売金額がシンプルに安い。

メリットとしては、地代さえ払っていれば、ずっと土地の固定資産税を払う必要はないところです。

稀なケースですが、固定資産税よりも地代の方が安けれれば収益面でも価値があるといえます。

賃借権は建物の所有を目的とする権利なので、借地権付きの建物であっても、他人に賃貸しても問題ありません。

つまり、毎月の地代や更新時や譲渡承諾料といったものを支払うという点を考えた上で販売金額が、所有権物件の相場よりもずっと安ければ全然「買い」なわけです。

時代を払う分代わりに、年間の固定資産税都市計画税を払う必要はありませんし、更新料や譲渡承諾料といったものだってせいぜい何年、何十年に一度払うかどうかレベルの話。

そこまで莫大な金額ということでもないので、どれだけの期間保有して売却だとか、手口を考えるかによって判断すれば良いかと思います。

あと、これはメリットでもあり、デメリットでもあるのですが、融資がほぼつきません。ある程度もしくは全額現金を投下する必要ありますが、その分ライバルが減ります。

また「借地権」というだけで「なんだか借地権だし面倒くさそうだ」ハナから検討を見送るという人もかなりの数いるので、普通の所有権物件に比べると、検討対象にする人自体がめちゃめちゃ少ないです。

底地権は相続しない方が良さげです(地主さん目線)

ちなみにこれは余談ですが、地主さん目線としては底地権(賃借権などの権利が付いている土地のこと。)の物件は相続しない方が、基本的には良いかと思われます。

底地権の不動産を持っている地主さんというのも実は結構運営が厳しく、実は大した地代も取れません。…にも関わらず相続が発生すると、その相続税評価はその借地権割合を引いた残りの部分について容赦なく課税されます。

例えば、、500万円の相続税を支払ったのに、毎月の地代は毎月数万円程度…みたいな話はよくある様で、借地権と底地権の関係というのは、お互いに市場価値を貶めたり、税金持っていかれるだけだったりと、互いに良いことは無いようです。

地主=お金持ち…というイメージがあったりしますが、実際はあまりリッチでもないのかもしれないですね。

相続先が土地の運用等にやる気があって、「バリバリ土地活用していくぜ!」というのでもなければ、割と運用が大変だったりするので、さくっと借地権設定者(土地を借りている人)に売っちゃった方が良いかもしれないですね。

借地権は都内によくあったりします。古くからの地主さんがいて、その人達が土地を手放したくないので、その土地を貸しているのです。

まとめ

結論を言うと、相場よりも十分に安く、定期的にかかるランニングコストを考えても安いのであれば、別に借地権でも全然「アリ」です。

競合が極めて少なくなる分、ランニングコストを考えた上でも十分に安いケースは結構あります。

「借地権だから…」と最初から見送るのではなく金額やエリア、地代や諸条件などを見て検討してみるのも良いかと思います。

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。