不動産

不動産投資の空室リスクを回避する方法

MATSUD0です。不動産営業と不動産投資家をやっています。

不動産投資には様々なリスクがありますが、その中でも重要度が高いものの一つに空室リスクがあります。入居者が見つからず、長く空室が続くとその間は家賃収入が入りません。ローンで購入した場合は、その返済が厳しくなってきます。

今回は、空室リスクを抑えるために出来る事と、そもそもの空室リスクを抑えるために出来ることをまとめてみます。

以前書いたように、日本全国で空室が増えています。

日本全国の空き家率が過去最高。増える空き家問題。

都心の物件を選びましょう。

東京の人口は‥実は増えています

当たり前と言えば当たり前ですが、都心の物件を選びましょう。日本は少子高齢化が進んでいると言いますが、東京に限っては、実は人口が増加しています

出展:東京都

地方からの転入や海外からの移住者が増えているからこその増加で、実は2025年頃からは減少に転じていく・・らしいですが、少なくとも今は増加しているという事実があります。

東京だけが良い、というわけではないですが、これは全国的に見てもほぼ同じです。地方から、あるいは海外から人が都市部に集まってきているので、東京・大阪・福岡など、各地の都市部の人気が高く、そこを中心として賃貸の需要が高いのです。

自分としても現在保有している物件は東京ですし、ボロ戸建を狙う基準も、東京・千葉・神奈川・埼玉エリアに絞って見ています。

確かに地方の方が利回り15%だとか20%だとか、満室想定利回りが高いのですが、あくまでもこれは想定利回り。満室にするだとか、満室にしてもそれを維持するのは、そこの土地勘があるとか、投資知識が豊富な場合を除くとなかなか難しいものです。

株式投資も不動産投資も、世の中のトレンドに乗っかるというのが最も投資回収効率がよいものです。「長いものには巻かれろ」精神は大事です。

投資経験によるスキルや時間の余裕が出てきたらチャレンジしてみるは良いと思います!

家賃相場に合わせた賃料設定をしましょう

これは購入した後の対策になります。

空室になる原因の一つとして、家賃が相場より高くなっていることが考えられます。募集をかける際には、募集賃料が適切であるかどうかを確認するようにしましょう。

相場を知らべるには、SUUMOアットホームなどのポータルサイトで無料で調べることができます。募集をかける物件と類似した条件(最寄り駅、駅からの距離、築年数、広さなど)を入れて、どれくらいの賃料設定にしているか探してみましょう。

洗濯機事前設置など、入居時サービスを付けてみましょう

こちらも入居募集時の対策になります。

賃貸物件を借りる際には、賃借人は

  • 家賃
  • 敷金
  • 礼金
  • 火災保険料
  • 保証料
  • 仲介手数料
  • 鍵交換代諸々費用、

・・など様々な費用を合わせると、相場では初期費用として大体家賃の3〜6ヶ月分がかかります。それに加えて更に、家具や家電なども新規で購入するとなるとかなりの出費となります。

ここで、この家具や家電を最初から備え付けておけば、その分の出費分の節約になるので、入居付け率向上が見込まれます。ただ、すべて備え付けるのもオーナー側の負担もありますし、入居者としても全部の家具家電を買ってからそろえるということもあまりないかと思います。

ある話だと、入居時に家具家電を大半は持っていくけれど、洗濯機や冷蔵庫は引っ越してから買うという話を聞いたことがあります。電子レンジや机・椅子などはサイズが比較的小さいので、引っ越し前の住居のものをそのまま持っていったりしますが、サイズ感の大きい家電は、引っ越してからサイズを測って、その後買う・・・という事でした。

こういった大型家電などはサービスで付けるのも効果的かもしれません。

「家電 いらすとや」の画像検索結果

フリーレントを付けたり、敷金を0円にしてみましょう

空室の期間が少しでも長くなると、「家賃を下げた方がいいのでは?」と考えるオーナーは少なくないようです。

確かに、相場家賃より少しでも安ければ入居者も決まりやすくなりますが、しかし、一旦下げた家賃を再度上げるのは、よほど立地が良いエリアなどでもなければ難しいです。

また、これは不動産投資家としての目線ですが・・・賃料が下落すると、物件自体の資産価値が落ちます。大げさな表現に見えますが、例えば、、

価格2,160万円、利回り10%、6室のアパートがあると想定します。単純計算で、一部屋あたりの家賃は3万円ですね。

「部屋が埋まらない!」と理由で、2部屋ほど家賃を1万円ずつ下げた2万円にして入居者を入れたとします。そうすると・・・年間の賃料は2万円×12か月で24万円の下落、2,160万円で利回りを再計算すると利回りは8.88%。利回りが1%以上もダウンしました。

投資家さんなら分かりますが、利回り1%ダウンは結構なインパクトです。同じ利回り水準の利回り10%にして販売するためには1,920万円にしないといけないので、240万円価格を下げないといけません

家賃3万→2万はちょっとやり過ぎですが、1部屋辺りの下げ幅が5,000円とかでも、6室とも下げたりするとこれくらいはリアルでも普通に下げたりしそうな金額ですよね。やすやすと家賃を下げてはいけません。キャッシュフローの低下だけでく、売却時に痛い目を見ます

こういう時は、家賃を下げるのではなく、

・礼金をゼロにする
・一ヶ月分フリーレント(賃料サービス)にする

初期費用が抑えられるようなサービスを付けてみましょう。中長期的に見たとき、一旦下げた家賃を下げ続けるよりメリットが大きくなります。逆に周囲の競合物件にはない魅力的なサービスを付けられれば、場合によっては相場よりも家賃を高くしても入居者が決まることもあります。

一時的な手間を惜しまず、ひと手間加えれば、より高い収益を見込めるかもしれません。

他にも不動産投資に関する記事を色々書いているので、良ければ他の記事も読んでみてください!

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ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。