不動産

分譲マンションの再建築は基本的には起きません

MATSUD0です。

渋谷で不動産屋兼不動産投資家をやっています。

最近は不動産を布教が激しく、区分マンションの取引事例が増えてきました。

そういった中で注目されやすいのが、高利回りの築古の区分マンションです。

一棟マンションや一棟アパートでは出やすかった利回りが、区分マンションになってしまうと、特性上どうしても利回りが低くなってしまいがちです。

一棟アパートとは違い、戸数がひとつなので、駅近など極力空室リスクを避けたいという気持ちが働いてしまうからです。

分譲マンションの建て替えは起きづらい。

そんななんか狙いに行くのが、築年数が古いマンションです。こういったマンションは比較的利回りが高く出やすいですよね。

そんな中、中・長期保有を目的として区分マンションを検討しているといったお客様の中には、再建築を前提としたマンション購入を検討していらっしゃる方がたまにいます。

ただ、分譲マンションの再建築は、ほとんどの場合、無理です。

1960年代ぐらいから分譲マンションの建築が始まり、今は武蔵小杉だとか色んなところに続々と高層のマンションが建ってますね。建築年数が50年を超えているようなマンションがあったりします。

日本で実現した分譲マンションの建て替え総数は270程度

そういった中、建て替え促進みたいなものはあったりだとか、全国で建て替えになった分譲マンションというのは、予定地も含めて270しかありません。

参考:国土交通省

建て替えを阻む要因

色んな理由があって建て替えができないんです。

建て替えをしようとすると2,000〜3000万円といったお金を一斉に出さないといけないのですが、現実問題としてそんなことは不可能なわけです。

キャッシュとしてはそれくらい拠出しなければいけないものを、実際に建て替えができる現実的なプランとして、たとえば容積率が余っていて建て替えをすることで、今よりも、戸数が数百規模でプラスして新しく作れるといった物件に限られます。

これはその新しく作ることが出来る分を第三者に売って、その分を建築費用に捻出するといった流れを作るということです。

ただし一緒に建築する事業者も、この新しく作るマンションが売れると思わないと、着手しようとは思わないわけで、この事業そのものが成立しません。

つまり、容積率が余っていて、なおかつデベロッパーが売れると踏んだ場合でなければマンションの再建築事業は実現しないということです。

よって築古の分譲マンションを検討する際、建て替えできるということを念頭に置かない方が良いです。

家探しのイラスト
ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。