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融資特約を付けない契約に注意!!

MATSUD0です。渋谷の不動産屋さんです。

最近よく耳にする不動産トラブルについてまとめてみます。

融資特約とは

不動産を買う場合、ほとんどのケースで住宅あるいは投資用ローン組むことになりますが、このローンが万が一通らなければ、契約が白紙となるのが一般的な契約です。これを融資特約(ローン特約、ロン特など)と言います。

特約条項の例

【融資(ローン)特約】

金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。 そこで、予定していたローンが不成立になった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書の条項に盛り込むことがあります。 これを「ローン特約」といいます。

例えば、契約時に手付金として200万円を払っていても、融資特約を付けておけば仮に金融機関から「融資は下りません」と言われてしまえば、契約が白紙になるので、手付金は戻ってくるという事です。

手付金・仲介手数料をめぐるトラブル

ローンを組んで不動産を買うときにはこの融資特約を付けて契約するのが普通です。しかし、都内を中心にマンションや戸建を提供したりしていて、最近では海外にも進出している某不動産屋さんは、契約のローンが通らなくてもその手付金を返さないように努力工作するというトラブルが起きている様です。

一般的な不動産屋さんは、契約をする前にローンの事前打診をほぼ必ず行います。金融機関に対して一通りの物件書類・借入希望者様のデータを提出して「この人はローンが通りそうでしょうか?」といった形で契約前の事前打診をします。これで「おおむね融資は通りますよ」という回答を金融機関からもらって、ようやく契約に進むというのが普通です。

ですがその不動産会社は、融資の事前打診をせずに、まず最初に契約してしまおうとして、契約後にはじめて打診をするそうです。事前打診でおおよそローンが通るかの見通しを立てていないので、必然的にローンが通らないということが起きるそうです。

その際、普通であればローンが通らないとなれば白紙解約となるのですが、この不動産屋は融資特約を盛り込まないでしれっとスルーするなど、手付金をなるべく返さないように返さないように・・ということをやってしまうという話です。

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普通は手付金は、だいたい契約金額の5~10%と、不動産仲介会社が間に入る場合であれば、場合によっては仲介手数料の半分の金額を最初に預けます。

5~10%となっても、物件の金額によっては数十万~数百万円という金額になります。これが返ってこないとなるとお客様としては大変なことですし、不動産屋さんの方も正直なところ、わざわざもう一回契約をするということはしたくないのです。これら双方の気持ちを調整させるという意味でも、ローンを組む前提で不動産を買う人は、この融資特約というものは大切な意味を持つという事です。

トラブルが起きている背景

それにもかかわらず、なぜその会社がそんなことをやるかと言うと、土地の仕入や不動産の契約というのは早いもの勝ちだからです。不動産は2つと同じものがありません。

事前打診をすると、早ければ2~3営業日、長い時では1~2週間経ってしまうので、とりあえずもうスピード重視で契約してしまおうという事です。その後、通らなかったら通らなかったで、「万が一通らなければ手付金などは戻ってこないよ」とサラッと勢いに任せて契約してしまう様です。

投資用不動産で、何件も何件も契約をしているセミプロ大家さんであれば騙させませんが、始めて不動産を買うような方の場合、勝手も分からないので、「間違ってそれで納得してしまえば、それはそれで得するから良いよね」と言う、おそらくそういう考え方だと思われます。とんでもないことですね・・。

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まとめ:融資特約が付いているか注意しましょう。

繰り返しになりますが、ローン前提で不動産を購入する場合には、契約をする前にローンの事前打診をする流れが普通です。そして、その上でも本審査を受けて、ローンが通らなければ、あるいは融資金額が特約条件よりも減額された場合には、白紙解約となって仲介手数料はもちろんのこと、手付金も全額返ってくると言うのが普通です。

ただしこの話は、契約書にその旨がきちんと盛り込まれていることが前提です。ローンが通らなかったら、あるいはこの融資の条件を下回ったら白紙解約となって全額返ってきますよという条項が盛り込まれていなければなりません。

ローンを前提で購入するのであれば、契約をする際には、勢いに任せずに契約内容には十分注意してください。

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。