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マンションを買うなら新築と中古、どちらが良いか

今回は「マンションを今買うなら新築中古どっちが良いか」という話です。

「用途による」「その人次第」というと話が展開しないので、一番興味のある「資産性」という観点で言うと、中古15年以上経過していて且つマンション相場が低迷していた頃の中古マンションが良いです。

築浅マンションは資産価値の下落スピードが大きい

マンションに限らずですが、不動産価格は新築~15年目くらいまでは資産価値の下落するスピードが速いです。新築→中古となるタイミングで新築プレミアムが失われるので、価格がガクッとおちる事は想像しやすいですね。そこからは順当に築年数の浅いものに人気が集まり、徐々に築年数が経つにつれて金額も落ちていくといきます。この幅が、築15年程度までは下落スピードは速いという事です。そこから16年目以降比較的なだらかになってきます。

価格の高騰時期に建てられるマンションは下落期間も長くなります

これは「買い時のマンションは建築時期にもよる」としていたところにも関連してくるのですが、2010~2014年頃までは下落率が大きかったのは築10年くらいまででした。11年目以降なだらかになっていくということだったのです。

ここ最近になってから不動産価格がずいぶん高騰してきたという事で、「新築には手が出ない。中古はどうだ」という事で、中古マンションにも目が向けられるという流れから、今までは10年で落ち切っていたのが、今は15年ぐらいになってきているという背景があります。この傾向が続いていくと、今は15年のものが、17~18年くらいまで下落率が大きい期間が拡大していく可能性もあります。

都心部の新築マンション相場は、約7,300万円します

新築マンションについては、2012年の政権交代以降、アベノミクスや黒田バズーカといった経済政策の影響で徐々に上がってきて、今の首都圏の新築マンションの発売価格は平均で5,926万円だそうです。ものすごく高いですね。これが東京23区になるともっとすごくて、平均は7,318万円だそうです。2年連続で7,000万円の大台を超えているそうです。もう普通の会社員では買えない領域になってきます。すごい高騰ですね。。

参考:時事ドットコムニュース(【図解・経済】マンション発売戸数の推移)

2000年初めのころは首都圏の新築マンション発売戸数8万個超えていました。それが今は徐々に徐々に下がってきて、今は4万戸を切ってます。状況としては価格を上げながら戸数は減らしてるようです。ここでもう一つポイントになるのが、この新築マンションの価格も上げてるんですけどもマンション自体のクオリティも下がっているということです。

最近のトレンドは、マンション価格の上昇&クオリティの低下

マンションの専有面積が小さくなっています

まずはマンションの大きさです。下の都心部の新築マンションの専有面積の推移ですが、2000年はじめの東京23区の新築マンションの平均専有面積は75㎡前後ありました。これが徐々に小さくなっていき、最新の2018年は64㎡になってます。

面積・単価の推移(一般新築分譲マンション)参考:「首都圏投資用マンション市場動向」を可視化してみた

この17~18年間くらいの間で、マンションの専有面積が10㎡くら小さくなってます。お菓子とかでもありますよね。お値段は据え置きで、商品小さくなるみたいな。首都圏マンションも同じようなトレンドになっています。

図面や間取りを盛っていることがあります。

物件価格が高騰しているというところで、連動して建築コストなども上昇傾向にあります。これがどういうところに影響してくるかと言うと、、出来るだけ物件を良く見せようと広告が盛られることがあったりします。

部屋の広さをひろめに記載する

リビングダイニングの広さを、本来の表記であれば「6帖」と記載すべきところを「11帖」と謳ったりしています。どういうことかと言うと、入口から廊下部分など全部入れて11帖・・といった風に表現してる訳などなど。ほとんど騙しじゃないかと思う表現ですね。図を見ればわかると言えばわかるのですが・・。

間取りを多く見せる記載をする

角部屋ではない中住戸(両サイドを住戸に挟まれた住戸)で、横長リビングという条件が重なると、いわゆる「中居室(中洋室・中和室)」という部屋が出来てしまいます。

矢印のある部屋ですが、ここは普通の扉ではなく開き戸になっています。なおかつ中住居なので窓がないのです。本来なら、こういった窓がない時に普通の扉を作ってしまうと「無窓住居居室」となり、居室として認定されません

【無窓居室】
必要な採光面積が取れていない部屋を指します。建築基準法では、人が長い時間過ごすと想定される部屋を「居室」とし、居室には、採光が確保できる窓の面積(=有効採光面積)を部屋の床面積の1/7以上設けなければならないことになっています。「採光が確保できる窓」であることがポイントで、例えば窓の前面にエレベーターや階段がついており、太陽の光が入ってこない窓については有効採光面積にカウントできません。つまり、見た目上、窓がついていても採光有効面積が規定以下しか取れない場合は「無窓居室」扱いになります。その場合は、居室扱いが出来ず、マンションの平面図上では「納戸」「DEN」「サービスルーム」などと表記されます。

参考:居室として扱えない「無窓居室」とはどんなものか

なので、標記を「3LDK」と表記するために、普通の扉をあえて引き戸を使うといったことをしている場合もあったりします。こういう間取り見るだけ、なかなかクオリティを下げた物件を良く見せるための頑張りが垣間見えるんですね。。

まとめ:築10~15年経過かつ不動産価格が低い時期のマンションが狙い目

不動産価格が高騰している頃の物件は、専有面積がどんどん小さくなる上、間取りも崩れていきがちなので、物件は見極めていかなければならないです。

物件見学時には共用部や設備面もチェックした方が良いかもしれません。かつては結構立派に作られていた造作や照明等が、価格が高騰していくにつれて造りがチープになりがちです。天井等もそうですし、あるいはキッチン・ユニットバス・洗面化粧台のような設備系もどんどんチープになっているようです。

テーマの「新築中古どちらが良いか」という話は、マンションが作られた年代によってクオリティのグレード差がとても大きいので、建築時期と時代背景を考えると、築10~15年経過かつ不動産価格が低い時期の中古マンションが狙い目といったところになりそうです。

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セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。