不動産

住宅ローンを利用した不動産投資はご法度です。

2019年5月4日、朝日新聞デジタルにて、フラット35を悪用して不動産投資を不正に購入させていた不動産業者についてのニュースが流れました。記事は以下の通りです。

 1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

不正が見つかったのは、東京都内の中古マンション販売会社が売った物件向けのローン。元男性社員(50)が朝日新聞の取材に応じ、「フラット35を投資目的で使ったのは、昨年6月までの約2年間に売った150戸前後。仲間の仲介業者らと一緒にやった。このしくみでトップセールスマンになれた」と証言した。販売会社は昨夏にこの社員を懲戒解雇し、昨秋までに機構へ届け出た。利用客の一部も機構から事情を聴かれている。

元社員が関与した不正な融資の顧客は20代~30代前半の若者を中心に100人超融資額は1人2千万~3千万円ほどで、計数十億円規模になる。不動産業者らがお金に困った若者らを、投資セミナーやネット上で勧誘したとみられる。機構によると、こうした不正が大規模に発覚した例はないという。同様な手口がほかの業者でもあれば、不正はさらに広がる。

元社員によると、利用客は年収300万円台以下の所得層が大半で、200万円前後の借金を抱える人も多かった「借金を帳消しにして不動産も持てる」などと勧誘していた。利用客はマンションの賃貸収入でローンを返す。本来は投資用なのに「住む」と偽って融資を引き出す手口で、不動産業界では「なんちゃって」と呼ばれる。

出展:朝日新聞デジタル

フラット35を利用したマンション投資のからくり

そもそもこの投資方法での触れ込みは「不動産を買って借金も返済できる」というものでした。「不動産のような大きな買い物をするだけでなく、既存の借金まで返済?どういうこちゃ」という感じですが、その仕組みを解説します。

金額をふかして融資を受ける

簡潔に言うと、物件価格に数百万円上乗せした金額で金融機関からお金を借りるという手法です。

例えば、購入対象の投資用区分マンションの販売金額が2,000万円なのに、銀行には物件金額を2,500万円と申告してお金を借りる。そうすると購入諸経費を加味しても数百万円の余裕が出来るので、その余剰金で借金も返済するといった流れになります。

不動産投資セミナーなどを通して若者を集客

「これから不動産投資を始めたいけれど、何から始めたらよいか分からない。そんなアナタに!」的な不動産投資にやってきた、不動産投資に興味はあるけれど知識に乏しい25~30代前半の若者をメインターゲットに集客し、この方法を利用して投資用マンションを販売していたようです。

本来住居用に利用する不動産にのみ活用できるフラット35を不正に利用して好条件で物件を購入するなんて手法をこれから不動産投資を始めたい若者が率先して実行するはずはなく、売ることを最優先に考える不動産営業マンが入れ知恵をすることでこういった取引が横行していました。それが今回、住宅金融支援機構に露見したという流れです。

そもそもフラット35とは?

出展:ずっと固定金利の安心【フラット35】

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して、住宅ローンの融資を望んでいる方に対して提供している自分が住む家を借りる際に利用できる長期固定金利の住宅ローンのことです。

今回の「フラット35」であれば35年間、その期間の金利がずっと同じ(2段階構成もある)。返済期間や返済金利が同じであるため、総返済金額が借入当初の時点で分かり、生涯設計が立てやすいというメリットがあります。

なぜ金利が低い?

なぜ金利が低いかというと、先ほど出て来た「住宅金融支援機構」が支援してくれるからということになります。

第三者に貸し出すビジネスの為・・・悪い言い方をすると「お金儲けのため」に借りる投資用ローン(投資家の方スミマセン)と違い、「生きるため」に借りる住宅のローンという事で国が支援してくれるという形で利用できるローンです。

不正の始まり

この好条件で引ける住宅ローンに目を付けた悪い不動産業者が、「この住宅ローンを投資用不動産に利用できないか」と始めたのが今回の事件の始まりの様です。

融資を受ける際には実際にその不動産に住み、融資実行後しばらくしてから引っ越して第三者に賃貸したり・・・はなから自分では住まないで賃貸に出したりと、やりたい放題やっていたようです。

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ターゲットが若者の背景とは

今回このフラット35を利用して投資用マンションを購入したというのは25~30代の不動産投資の世界では比較的若い世代の人たちでした。

これは色々考えられますが、将来への不安が購入を後押ししたという点と、物件を購入すると同時に既存の借金も返済できるという甘い誘いに乗ってしまったという事が考えられそうです。

将来への不安

そもそも不動産投資セミナーに参加するような若者なので、多少なりとも不動産投資に興味のある人たちだったのでしょう。自分も最初始めるときは無料セミナーなどによく行きました・・。

不動産投資を始める人が最初に買う物件として区分マンションは割と王道な気がします。一棟アパート・マンションを見に来られるお客様でも、最初は区分マンションからスタートしたという話をよく聞きます。

  • 購入までの一連の流れを理解できる
  • 不動産の管理を管理会社、管理組合に任せられるのでサラリーマンにピッタリ
  • 駅から近く空室リスクが少ない
  • 購入後のお金の流れを理解できる

こういった理由からまずは区分マンションを、、という人が実際かなりいます。これに加えて「返済後は自分の資産になる。ローンは早いうちから組んだ方が良い」などと言われて買った人も多くいると思います。

既存の借金が返済できる

当てはまる人にはとても魅力的に見えるであろう、借金帳消しといううたい文句です。

物件金額を嵩上げして状態で金融機関で融資を受ける事で、物件を買うときにはほとんどお金をかけることなく、なおかつ既にある借金までまとめて返済してしまえるというものです。「返済は購入した不動産の家賃収入でまかなえるので、借金地獄から解放されます」なんてこと言われたら、既に借金している人はかなりなびいてしまうのではないでしょうか。

今後大きな問題になってくる可能性も?

今回の件、あくまでも推測ですが、、金融機関も多少なりとも分かっていて融資をしていた可能性も否めません。

万一借主が返済できなくなった場合には、住宅金融支援機構が肩代わりする形で金融機関へ返済する仕組み上、融資を実行する金融機関は実質ノーリスクで融資を実行できてしまうわけです。ちょっと・・怪しいにおいがします。

つい最近まで大いに炎上していたかぼちゃの馬車事件の様にはなってほしくないと祈っています。続編が出たら、また書いていこうと思います。

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ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。