不動産

物件見学の際に気を付けるべきポイント~見に行く前編~

MATSUD0です。

大きな買い物となる収益不動産。事前に現地を見に行く前に出来る事は何か・・・。今回は収益物件を実際に見に行く際に事前にチェックすべきポイントをまとめてみました。

見学の前にチェックすべきポイント

現地に行く前に調べておくべき内容です。不動産業者から取得出来るもの、マイソク(物件概要)に出ている情報を手掛かりに、インターネットで以下を事前に確認しておきましょう。

マイソク

物件情報の概要書です。物件の所在地や物件名、築年数や構造など、基本的な情報はここに載っています。

遵法性に適合している?

建ぺい率・容積率を超えていないか。再建築不可でないか。

・・など、既存不適格でないかを確認しましょう。

上記のものがダメだとは言いません(むしろ個人的にはこっちの方が好きです)が、融資を受ける際に金融機関が大きく限られてくる可能性がある為です。

資産性はある?

こちらのチェック項目は基本的なようで、かなり大事な観点です。

着目するところは所在地と土地面積構造と築年数と延べ床面積です。2つの観点から見ていきましょう。

①まずは所在地と土地面積です。こちらは土地の積算評価を求めるために必要な項目ですね。

求める公式はいたってシンプルで、

土地面積 × 相続税路線価 です。

相続税路線価は以下URLより取得出来ます。

全国地価マップ(相続税はこちらから)

例えば・・・

土地面積が500㎡、相続税路線価が15.5万円/㎡だった場合、

土地の積算評価は500×155,000=7,750万円となる訳です。

※土地の形により評価は変動します。例えば、旗竿地などであれば道路に接道するまでの敷地部分には建物を建築しずらかったり、あるいは建てられなかったりするので金融機関からの評価減にもつながります。

レントロール

賃料は適正?

事前に不動産業者からレントロール(賃貸状況)を取得出来た場合には、賃料が適正かをチェックしましょう。物件の最寄り駅、広さ、構造(木造?RC造?など)、築年数、間取り、駅からの距離など、物件と近い条件の物件をスーモアットホームなどの賃貸ポータルサイトをもとに調べてみましょう。おおよそで良いです。

相場と比べて高すぎる賃料設定の場合には注意が必要ですし、逆に安い場合にはお宝物件の可能性があります

レントロールとは・・

レントロールとは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件を読むことができます。ビルやマンションやアパートを一棟買いする際はその物件の質を見定める基準となるもので非常に重要なものです。

通常、1枚の用紙に、各部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。場合によっては賃借人の属性(法人、個人)や名前、性別が記載されていることもあります。

入居率は?

想定利回りが高い15%とか20%といった、いわゆる高利回り物件情報がたまに出回りますが要注意です。入居状況を確認したら半分以上空室だとか、全部空室といったことが割とよくあります。

利回りに対して賃料は適切か、仮に自分で保有した際にはその賃料で入居付け出来るかどうかを判断しましょう。金融機関から融資を受ける際、収益性を見るところも多くあるので、自分が利用する金融機関も想定して判断するのが良いと思います。

修繕履歴

文字通り中古物件の過去の修繕した履歴を示すこの修繕履歴。

一般的にはいつ、どの部分に、どんな工事をしたかがわかるように記載されているので、物件を購入する際には、修繕履歴を確認して、今後必要となる出費を利回りに組み込んで考えることは大切です。

たまに古い物件だと修繕履歴が無かったりします。その際には実際に現地を見に行って物件の状態を確認するようにしましょう。現地見学編にて記載していきます。

まとめ

暫定ですが、上記の項目はチェックしておいた方が良いと思います。

ほかにも登記簿謄本、評価証明書など、確認した方が良い項目もありますので、こちらは記事ビュー数が伸びてきたら追記していきたいと思います。

それでは!

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matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。