不動産

ボロ戸建を買い進めていく方法

MATSUD0です。

今回はボロ戸建の買い進めていく方法について、書いていきます。

自身も今年に入って東京都八王子市にボロ(店舗)戸建を購入したのですが、資産拡大に向けてあれこれ画策中。

自身の立場に立って、買い増しの方法をまとめてみましたので、参考になれば幸いです。

他のボロ戸建を買い進めていく

ボロ戸建を一つ二つだけ保有している状態だと、不動産経営は安定しづらいです。

入居が決まりづらかったり、戸数が少なかったりするので、退去した際にキャッシュフローが大きく変動すしたりします。

それを解消していくためには、、ズバリ、同じような物件を買い増していく事です。

買い増していければ・・・

戸数が増えるので、次第にキャッシュフロー(収支)が安定してきます。

例えば、保有物件の総戸数が2戸だった場合、

1件入居が減るだけで収益が一気に半分になってしまいますよね。

総戸数が20戸あれば、1戸退去したところで、キャッシュフローはせいぜい数パーセント変動する程度で、ある程度収益の見通しは変動しません。

格安で修繕する

大抵のボロ戸建は、空室状態で、そのままでは人が住めない場合が多いです。

安かろう悪かろうで、安いのには安いなりの理由があるのです。

自己使用であれ、投資用であれ、中長期目線で保有を検討する場合であれば修繕する必要があります。

ここでガッツリ見積もりをとってガッツリ修繕を加えると、安定稼働は見込まれるかもしれませんが、そこに投じた費用を回収するための時間や労力がかかってしまいます。

せっかく安く仕入れたボロ戸建です。大きく費用をかけてしまうのはもったいない。

そこで検討したいのは、、

①自身で安く修繕する

②最小限のリフォームを依頼する

①は、ある程度リフォームの知識を持っていたり、DIYが好きだったり、ある程度時間に余裕がある場合にお勧めです。人に委託するところを自身で対応できるだけで大きく費用を抑えることができます。

②は、購入したボロ戸建のボロさ具合にもよりますが、、

大きく建物が損耗しているような状態でなければ、床や内壁を張り替えるだけでも大きく雰囲気が好転します。

出展:都内・駅徒歩2分のボロ戸建リフォーム、ビフォアアフター! https://ayainvestor.com/2019/03/16/beforeafter/

参考例はおしゃれなフローリング調の床材を使ってますが、畳をフローリングにするなど修繕してあげれば、入居付けが早まったり、高めの賃料でも入居が決まる確率は高まってきます

売却する

本来であれば格安で多少修繕を加えたり、入居者をつけて現況利回りの出る物件として売却した方が、高く売却できる可能性は高いですが、ボロ戸建を買い増していくにはキャッシュが大事

手銭が少ないと、次のボロ物件を買い進めることも、修繕を加えてバリューアップすることもできません。そんな時は、、おとなしく売却してしまいましょう

安く仕入れて、高く売る。商売の原則です。

世間的には「転売」と言われて忌み嫌われていますが、売主・買主双方の希望金額が折り合って適正に取引がなされるのであれば何の問題もありません。ガンガン転売しましょう

安く仕入れて高く売って、またそれを元手にしてさらに高い物件を買って・・。これはまさにわらしべ長者ですね。

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わらしべ長者とは・・ある一人の貧乏人が最初に持っていたワラを物々交換を経ていくにつれて、最後には大金持ちになるお話。

これを繰り返すだけでも理論上は資産を拡大していけるのですが、良い物件には限りもありますし、(売却時の視点で)融資も付きづらかったりと、やはり限界があります。一定規模の資産を確立できれば、次のステップに進んでいきましょう。

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。