不動産

物件概要書をチェックする時のポイント

MATSUD0です。

僕は普段、不動産の営業をしているのですが、積極的に電話営業をしません。

何ならお客様からアクションを起こしてくれるのを待つ、

完全に受け身スタイルでやってます。

ノルマがない自由な社風というのもあるのですが、、とは言いつつも

コンスタントに売上を立てているんですね。

自分の営業スタイルは、

自分が欲しいと思えるような物件や、

こういう物件は欲しい人がいるという需要や相場観を頭に叩き込んだ上で

物件を探してそれをお客様に紹介しています。

自分が欲しいと思える目線で物件は探していると、

似たような条件で探しているお客様って結構いるということに気づきます。

そういったお客様に訴求できるような物件だとか、あるいは「この物件だったらこの金融機関で買えそうな人いるだろうな」みたいな、買う時がイメージできるような物件を紹介するようにしています。

ここで、本題。

物件概要書をチェックする時のポイントを自分なりにまとめてみました。

欲しい条件をまとめてみる

物件概要書には物件に関する様々な情報が載ってます、。

物件名、住所、価格、修繕履歴、構造、土地面積、建物面積、利回り、駅からのアクセス、入居状況etc..

全部見るのがもちろんベストなのですが、不動産営業マンは

毎日毎日数十から数100件の物件を見ているので、とてもじゃないですが、そんなに見切れません 。

じゃあどうするかというと、至ってシンプル。

探す要点を整理するんですね。

例えば自分の場合だと、

・表面利回り

・エリア

・土地面積

・築年数と構造

は特に重点的に見ています。

まぁ、最低限それを見るとして他にも色々見ているのですが、

ざっくり上記内容を見て、それから詳細まで見るかどうかを判断しています。

自分が見る時のポイントは積算評価と収益還元評価のバランスです。

表面利回り

これは収益還元評価を見る上での判断材料としています。

その物件の満室想定の利回りと現況の利回りで、どの程度の利回りが確保されるかを見ます。

イメージするとわかりやすいとは思うんですが、、

例えば地方で利回り30%としても

現況で入居状況が8部屋中1部屋しか埋まっていない

とか

8部屋中6部屋埋まってるけど、そのうち2室は滞納

など、その利回りを確保できるか怪しいとその利回りや適性がどうかを判断する必要はありそうですね。

あるいは、空室の部屋の募集賃料が相場とかけ離れている

など想定賃料が適性かどうかもチェック

ポイントです。

エリア

自分はメインは一都三県(東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県)をメインで見ています。

これもイメージするとわかりやすいですがこの中だと東京が最も人気のエリアですよね。

となると…

利回りが低く、価格が高い

傾向にあるというイメージが湧くかと思います。

これを各県ごとにより細分化していくと、イメージがわかと思います。

これも例えば…

千葉ならば柏市よりも西

埼玉なら川越市よりも南

神奈川なら横須賀より北

など。

まあ、これは一例なので、例外もたくさんあります。

こんな感じでエリアを見て物件が投資対象として見られるエリアなのかどうかをサクッと判断します。

土地面積

エリアを見たら、次は価格と土地面積です。

これは積算評価を見てます。

その物件が、そのエリアに対してその広さでその金額は適正なのかどうか。

この辺がミソです。

評価と言っても路線価なのか実勢売買価格なのかでだいぶ評価基準が変わってくるのですが、

銀行ベースでみるなら路線価、

投資家への需給バランスで考えるなら実勢売買価格

みたいに見方を変えます。

この辺はまた別の機会に書いてみます。

築年数と構造

これは建物の積算評価を出す上で必要となるものです。

構造の種類はおおよそ四パターンあって、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。

構造ごとに1㎡あたりの価値と耐用年数が変わり、上に書いた順番にだんだんと評価が高いです。(一番高いのは鉄筋コンクリート)

なのでエリアに対する土地の広さと建物の築年数と構造と延床面積辺りで、総合的な積算評価を出していきます。

これが割安だと融資の面も収益性も高い案件が求められたりするんですね。

詳細を見ていこう

最初に自分が物件を探す上で判断材料となる選別条件をくぐり抜けたものから

徐々に徐々に詳細な情報を確認していきましょう。

最初の条件を潜り抜けていても、それ以外の内容によっては、

その条件では条件が甘いとなってしまう場合もよくあります。

というか、結構な割合でそうです。

例えば利回りが高くとも

・再建築不可である

・建ぺい率容積率がオーバーしている

・借地権である

などの条件であった場合には、金融機関からの評価に影響を及ぼす可能性があるので、しっかりチェックしておいた方が良いと思います。

不明点は聞いてしまおう

販売図面の中には、マイナス面をあえて分かりづらく書いてるものだとか、

そもそもの内容に誤りがあることが結構あります。

わからないときは、

予感があった時は遠慮なく営業前にバンバン聞いてみましょう。

内容によっては許容範囲だったり全然ダメだったりするので、

具体的に物件は比較検討段階に入っている場合には早めに聞いた方がベターです。

長々と色々と聞いているうちに担当によっては販売図面には書いていないようなことだとか、

裏で聞いている内容だとかを教えてくれたりすることもありますので、

電話などでアプローチしたり、現地を見に行くなど、自分からアポイントを取ったりするのも良いです。

自分だったら喜んで、その方の購入のサポートしてしまいますね笑。

物件に関してだけでなく、使えそうな金融機関の話なども聞いてみると良いかと思います。

ABOUT ME
matsud0
1988年11月生まれ。保険会社システムエンジニア→収益不動産会社の営業。奥渋谷、六本木をメインに活動中。収益不動産情報をメルマガで配信中しています。