不動産

事故物件の告知義務はいつまで?どこまで?

不動産を貸したり売ったりする人達にとって悩ましいのが、事故物件の扱い。

孤独死、あるいは殺人などが賃貸物件の1室で起きてしまった場合、それらをいつまで、そしてどの範囲まで入居希望者に説明するべきなのか、多くの人が悩むところだと思います。

そういった情報は入居希望者を遠ざける可能性もあるし、一方で説明しなければ法に触れてしまうケースも考えられます。

告知義務の曖昧なルール

大前提として、事故物件の告知義務に明確なルールはありません

事故物件の告知の期間や範囲について、司法としての判断には、以下のような要因があり、それらが複雑に絡み合っています。

  • 自殺・他殺などその事柄の内容
  • 発見されるまでの経過日数や時期
  • 規模や地元住民の認識具合

これら以外にも物件の利用目的なども影響を及ぼす可能性があります。

判断はそれらを総合的に踏まえたものであって、事柄によってケースバイケースであることに注意が必要です。

事故物件の取り扱いに悩む最大の理由は「明確な判断基準がないこと」にあります。告知事項有りの物件の告知期間は法律上、特に定められていなのです

「自殺物件は●●年の告知が必要」というガイドラインが存在しないからこそ、どこまで説明すべきか迷うのです。

告知事項ありパターン〜期間〜

不動産売買の取引時において、事実上、告知事項ありになっているのは、以下のようなケースが多いです。

  • 個人の方が売主の場合:元所有者の時に告知事項があった時
  • 不動産業者が売主の場合:前所有者に告知事項があった時

一般的には上記のようなパターンが多いのですが、人によっては十数年以上前、かつ、何代も前の所有者の情報も告知してくれているパターンもあります。人によって様々です。

告知事項ありパターン〜内容〜

告知事項有り❪心理的瑕疵❫のパターンと言えば、以下のようなものがあります。

  • 自殺
  • 他殺
  • 孤独死
  • 火事

この中で、よくあるパターンは孤独死や自殺です。

日本は高齢社会ですので、特に最近は孤独死のケースが増えているように思います。デイサービスを利用している高齢者の孤独死であれば、定期的に見回りされているため、発見が早い事が多いです。

ただ、それ以外のケースであれば、周辺住民からの異臭の連絡を受けた管理会社が発見するようなパターンの場合は、室内の状態は悲惨なケースが多い様です。

そういう場合でも、売主さんが責任をもって現状回復+αのリフォーム・リノベーションをして賃貸付けができるような状況にしている訳です。

告知をしないリスク

こういった現所有者が所有している間に、こういう告知内容の事案が発生した場合には、経緯の説明をされるはずです。仮にこの説明がない場合、その後全くバレることなく、次の方に引き継がれればそれはそれで問題ないのかもしれません。

ただ多くの場合、周辺住人やインターネットサイトなどから事実を知る事になる可能性も十分にあります。

事故物件マップ(出展:大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト

事前にしっかりと説明をしていなかった場合には「そんなことがあったと知っていたら絶対にこの家を買っていない!訴える!」と、裁判沙汰になってしまうことになります。

だからこそ売買契約をする上では、しっかりと買主に事実説明をした上で「相場より安いし、物件状態も悪くないし、賃貸需要も高いから買います」という方に売却をすることがベストなのです。

まとめ

隠していてもばれる可能性がありますし、ばれた場合にはかなり面倒なことになる可能性は捨てきれません。自分が知っている内容は、事故が起こった時期を問わず、買主・賃借人に対して最初から全てオープンにした取引をおすすめします。

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matsud0
1988年11月生まれ。保険会社システムエンジニア→収益不動産会社の営業。奥渋谷、六本木をメインに活動中。収益不動産情報をメルマガで配信中しています。