不動産

【保存版】不動産売買契約の流れ

不動産を晴れて購入するに至った時、売買契約を締結します。

売買契約に伴う、購入の申し込み、ローン事前確認、重要事項説明、売買契約の締結といった各ステップをご説明します。

不動産の売買契約は、高額資産を対象とした大きな取引ですので、一般的には、契約書を作成して取り交わします。

また、宅地建物取引業法でも、不動産会社(宅地建物取引業者)に対し、契約が成立したら遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名・押印させた上で交付することを義務づけています。

ここでは、売買契約書で確認すべき一般的なポイントを説明します。もちろん、確認すべき事項はこれだけではありませんので、疑問点があれば、不動産会社に納得できるまで確認するようにしましょう。

売買契約書の一般的な項目とポイント

以下に、売買契約の一般的な項目とそのチェックポイントを紹介します。個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントが変わりますので留意してください。

1.売買物件の表示

売却物件の表示に誤りがないかを確認します。一般的には、登記簿謄本に基づいて契約書に表示されます。売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。

2.売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金や手付金等の金額と、買主の支払日を確認します。

また手付金については、その取り扱いをしっかりと確認します。

手付金がどのような手付け(解約手付、違約手付など)であるのか。金額は適当か(売買代金の何割程度か)などを確認します。

手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。

3.土地の実測及び土地代金の精算

土地の面積は、登記簿謄本に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。

したがって、売主が引き渡しまでの間に土地の測量を行うことも多いです。測量の結果、登記簿謄本の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します。(実測をするのみで精算しないこともあります。)

一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積(登記簿上の面積)に基づく1㎡当たりの単価を用いて行われます。

4.所有権の移転と引き渡し

所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買主に引き渡されるタイミングで完了することが多いです。

5.付帯設備等の引き継ぎ

特に、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。

このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、契約前に、何を引き継いで、何を撤去するのかを買い主との間で十分に調整する必要があります。

また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。契約に当たっては、付帯設備等一覧表や物件状況報告書などを用いて、一つ一つ確認することが多いです。

6.負担の消除

売却物件を完全な所有権で引き渡せるかを確認します。例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡します。このような権利の整理ができない場合には予定通り引き渡せない場合がありますので注意が必要です。

なお、投資用物件の売買では、テナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継ぎます。この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

7.公租公課等の精算

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算するのが一般的です。

その他、管理費などの費用を精算することもあります。精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。

8.手付解除

何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、どのような取り決めとなっているか確認します。

もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。

手付けの金額は、一般的に売買代金の10~20%の範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。

逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。

手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。

9.引渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、売却物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。

不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないとき(例えば、とても住む状態には修復されないなど)は、契約を無条件で解除することができます。

万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

10.契約違反による解除

契約違反により契約を解除するときの取り決めです。売主または買主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。

このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。

違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いようです。

契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

11.反社会的勢力の排除

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。

売買契約書の条項の中に「売主及び買主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。

相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

12.ローン特約

買主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。

このような状況は買主には酷ですので、買主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。買主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。

ただし、買主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。売主は、買主の資金調達が不調であった場合には、契約を解除されるリスクがありますので、買主の信用力にもできるだけ留意して契約することが大切です。

13.瑕疵担保(かしたんぽ)責任

売買物件に、隠れたる瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売主は物件の修補や損害を賠償する義務を負います。また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは、契約を解除されることもあります。

売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。

瑕疵担保責任の期間が短いほど買主に不利となり、逆に長いほど売主に不利となります。隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、しっかりと契約内容を確認しましょう。

なお、建物状況調査が実施され、その結果の概要を重要事項として説明した上で契約に至った場合は、調査の結果概要を添えて「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項」として記載されます。(建物状況調査が実施されていない場合は、「無」と記載。)

売買契約の流れ

契約内容を十分理解し疑問点を解消した上で、売主・買主双方の条件がまとまったら、いよいよ契約です。

宅地建物取引士が、売買契約の締結にあたり、売主様・買主様に物件及び取引条件等について重要事項の説明をします。

双方が納得した上で、不動産売買契約書に署名・捺印し、契約書に基づいて双方の権利や義務を履行することになります。

1.重要事項説明

宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士が、売主・買主に対して契約が成立するまでの間に、物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。

2.売買契約締結

売買契約の成立後、売主には所有権移転、引渡しなどの義務が発生し、買主には売買代金の支払い義務が発生します。この義務を怠って契約が解除になると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要になる場合があるので、明確な取り決めを十分納得・理解の上、契約をすることが大切です。

契約時に用意するもの

【買主】

・印鑑(ローン利用の場合は実印)

・手付金(現金か預金小切手)

・印紙代(売買代金によって異なります)

・仲介手数料の半金

・本人確認書類(運転免許証、パスポート、在留資格証など)

【売主】

・登記済証または登記識別情報(買主に提示)

・実印

・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)

・管理規約等 ※区分マンションの売却の場合

・建築確認通知書(検査済証)

・建築協定書等 ※協定がある場合

・固定産税納付書

・印紙代(売買代金によって異なります)

・仲介手数料の半金

・本人確認書類

【代理人が契約に立ち会う場合】

・委任状(本人の自署と実印を押印)

・本人の印鑑証明書(3カ月以内のものを1通)

・代理人の印鑑証明書(3カ月以内のものを1通)

・実印

・買主(または売主)の本人確認書類

・代理人の本人確認書類

※本人確認書類

写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類

・個人→運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証など

・法人→登記事項証明書・印鑑証明書など

3.署名・捺印、手付金授受

売買契約書に買主・売主双方が署名・捺印をすると契約成立となります。
手付金はこの時点での受渡しとなり、金額も売買契約書に明確に記載されます。

※手付金について

売買契約締結の際に売買代金とは別に、買主から売主へと交付されるものです。
手付金の支払いの有無、金額、交付の目的等は全て売主様と買主様の合意によって決定されます。手付金は、実務上の手間を省くために、売買代金の全額支払い時に売買代金の一部として充当する手続きを取ります。

万一、やむをえない事情で契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主が申し出た場合は買主側の手付金放棄、売主が申し出た場合は売主の手付金倍返しによって成立します。

まとめ

不動産の売買契約の流れを説明しましたが、イメージ付いたでしょうか。

不動産の売買契約は複雑なので、最初は難しいと感じるかもしれません。事前に流れを知っておくだけでも、余裕が出てきますので是非今回の記事を読んでイメージをしておきましょう。

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matsud0
1988年11月生まれ。保険会社システムエンジニア→収益不動産会社の営業。奥渋谷、六本木をメインに活動中。収益不動産情報をメルマガで配信中しています。