不動産

地方戸建の高収益物件~ハイリターンを狙え!~

地方戸建への不動産投資は初心者向き

地方戸建への不動産投資は、初心者に適しているのではないかと自分は思います。

不動産投資初心者にとって最初に立ちはだかる壁の一つに、多額の資金が必要になるという点でしょう。まして鉄筋コンクリート造の1棟マンション築年数の浅い好立地アパート等の大型物件になると数千万や億単位のお金がかかります。

多額の資金をお持ちの方であれば、いきなりそのような物件を購入しても良いかもしれませんが、一般的な年収のサラリーマンが、不動産投資の経験も無く数千万や億単位の物件を融資を受けて購入するのはリスクが大きすぎますよね・・。

「区分マンション投資」という手もありますが、、

都市部でなければ需要は無く、また、都市部でも価格が手ごろな事もあり、需要が多くなかなか良い物件には巡り会えません。しかも管理費、修繕積立金がかかるので思ったよりもキャッシュフローが少なくなります。しかも修繕積立金は総会で決定する為、自分の裁量で決めることはできません

投資として見た地方戸建物件

北関東、中部地方など、本来不動産投資として対象となる一都三県(東京、神奈川、千葉、埼玉)を外したエリア(※)であれば、300~500万未満築20~30年程度の物件を購入出来ます。 ※一都三県でもたまに出現します。

50~100万円程度のリフォーム費用をかけてトータル500万円以内で仕上げれば、だいたい5~7万の賃料がとれるので、実質利回りでも15%程度は取れるかと思われます。

地方戸建に賃貸需要はあるのか

そこで心配になるのが、本当に賃貸がつくのか?という事だと思います。

結論から言うと、多少地方であっても、戸建であれば賃貸の需要は充分にあります。

そして投資初心者の方にお勧めなもう一つのポイントは・・管理にほとんど手間がかかりません。

共同住宅では無いので隣人の騒音などのクレームもありませんし、庭の草刈りなどは入居者さんが自分でやってくれます。単身者向けワンルームマンションのような物件と違って、戸建はファミリー層が多いため、一度入居すると入居期間が長くなることも、手間が少ない理由かもしれません。

地方戸建物件への投資の注意点

ここで投資初心者の方が地方戸建に投資する際の注意点。

そのエリアに住んでいる方であれば、土地勘があり問題ないかもしれませんが、遠く離れていて地方戸建に投資する場合、購入予定の物件の土地情報を入念に調べるようにしてください。

場所によっては賃貸需要がほとんど無かったり、頻繁に冠水など自然災害に見舞われるような場所も存在します。

なので、不動産業者や物件のご近所さんからエリアの情報を収集し、ハザードマップで危険エリアなどではないか、しっかりチェックしましょう。

地方戸建不動産投資で成功するための必要条件とは

地方では交通網が発達していないので、主要な交通手段はとなります。

都心部では1世帯につき1台、あるいは0台である車も、エリアによっては1人につき1台、なんてエリアも存在します。戸建だとファミリーが住む場合が多いので、夫婦ともに車を保有している場合があります。場合によっては、そのお子さんも保有していたりするので、3台以上の駐車場が必要となる場合もあります。

地方戸建での不動産投資で成功するための必要条件とは、駐車場が確保されているか、なのです。

借主は建物の内装や外装が多少古くても、家賃が適正価格であれば賃貸契約を検討してくれます。しかし、そもそもの話、地方に住む人からすれば駐車場がないと生活が出来ないのです。よって、駐車場を必要とする方はどんなに室内がきれいでも、駐車場がないだけで対象外となってしまいます。

また、逆に駐車場が多く確保できる物件は、多少その他の条件が悪くても購入する候補とする場合があります。それだけ駐車場は重要な条件となり得るのです。

戸建投資のメリット

  1. 物件が安くて仕入れコストが下がりやすい
  2. 空き家が増えているので投資物件が豊富
  3. 地主が多く商品としての差別化がしやすい

都心だと利回りが下がるので、投資規模を大きくしないとキャッシュフローを稼ぐことができません。おのずと、低所得のサラリーマンが不動産投資をするなら地方になるのですが、貧乏人がお金持ちになるためには、まずは手元に現金(キャッシュ)を貯めて、いつでも物件を買える体制にすることが大切になります。

そして投資して現金をまた増やしながら、今度は徐々に都心の物件に移行して、資産規模を増やしていく、というのが不動産投資における成功への近道となるのではないでしょうか。

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matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。