不動産

都心、地方、郊外・・投資に向いているエリアとは・・

都会 VS 田舎 隣の芝は青く見える

都会の人は

「田舎は土地が安くて良いよなー。

坪20万円以下とか考えらんないよ。

そりゃ高利回り建てられるよなー」

という田舎を羨む話をよく聞きます。

 

かたや地方の人は

「都会は賃貸需要もあって良いよなー。

新築でもなかなか埋まらない。賃貸需要が低い。

しかも、将来的にはより入居率低くなるし。」

という都会を羨む話をよく聞きます。

 

なら、都会クラスタは田舎でやって、地方クラスタは都会でやればいいのに・・

と思うところですが、まぁ隣の芝生は青く見えるのが性なので避けられませんね。

どちらの考えもわかりますが、一番狙っていきたい投資エリアは、

どちらともつかない、ほどほどエリアなんじゃないかと思ったお話を書いていきます。

関東で一番、新築に適しているエリア

例えば、関東を3つのエリアに分けるとすると、

1.~盤石・鉄板エリア~東京[23区,武蔵野,三鷹]、神奈川[川崎,横浜市]

2.~ほぼ東北エリア~群馬、茨城、栃木等の北関東地区

3.~ほど良いエリア~神奈川、千葉、埼玉の郊外

ざっくり上記に大別できるんじゃないかと思います。 

1.~盤石・鉄板エリア~東京[23区,武蔵野,三鷹]、神奈川[川崎,横浜市]

1.の鉄板エリアはやはり高利回りの実現が難し目です。

本来の価値(収益性)にブランド(信用)が加算されており、需要に対して供給が少なく、とにかく物件の価格が高いです。盤石なエリアほど、相続税路線価(本来の評価額)と実勢売買価格(実際に売りに出ている価格)との差額が大きくなります。

確かに家賃は取れるし、狭い部屋でも需要がある為に空室になるリスクが少ない点はメリットですが、とにかく物件価格が高い!数字上で見るとどうしても避けられない収益面で見た時にどうしても収益率が低くなってしまいます。

もちろん、このエリアで高利回りが狙っていけるのであれば、いうまでも無くそれがベスト。

2.~ほぼ東北エリア~群馬、茨城、栃木等の北関東地区

東北新幹線停車駅や県庁所在地といった局所的な高需要エリアは除き、とにかく賃貸需要が低い事が多い。確かに物件価格は都心部に比べるとビックリするほど安いです。

募集賃料が1エリア、つまり安定都心部エリアの半分~3分の1くらいでも、そもそも物件の実勢売買価格が10分の1くらいという事もザラに有り得ますから、そりゃ高利回りが実現できますよね。

ただ、それでも表面利回り20%とかの超高利回りの実現は現況、難しいです。

それは田舎は家賃が安いことはもちろんですが、それ以上に1部屋当たりの広さが必要で、

1部屋当たりの管理・清掃などの維持コストはむしろ田舎の方が高くなることも原因の1つです。

 

また、土地が安いとはいえ、地方エリアは車社会ゆえに駐車場も必須のため、1部屋当たりの土地の広さも都会の数倍は必要となります。

そのため、利回り10%くらいはいけても、それ以上となると、難易度は高い。

しかも、入居率は70%前後のエリアが多く、満室のアパート・マンションはほとんどありません。

新築であっても入居付けに苦労します。築古ともなると賃貸募集時のインセンティブフィーを2~3か月付け、なおかつ1か月フリーレントにしないと入ってくれない、等もざらに有る様です。

数字上は良いですが、蓋を開けてみると、なかなか難しく、かえって都心の方が良いという事も考えられたり・・。

3.~ほど良いエリア~神奈川、千葉、埼玉の郊外

ざっくりいうと、このエリアは先に紹介した1と2の中間のようなエリア。

・駅による、とは言えますが、周辺に学校や労働施設があったり、東京のベッドタウンという位置づけで、都心部へのアクセスが良ければ、1部屋当たりは小さくてもある程度の需要が見込まれます。流石に15㎡を切ってくると需要が落ちてきます(というか入居しても回転率が高く、すぐに退去してしまう事が多い)が、20㎡未満でもそこそこに需要は高いです。

・郊外エリアは電車社会の為、駐車場はなくても特に賃貸付けには問題無いです。ペーパードライバーナ若者も多く、最近は免許自体を取得しない人の割合も増えてきているようです。

・全体的に入居率が高いです。東京一極集中が加速する昨今、郊外エリアは潜在的に需要が高く、むちゃな賃料設定・粗悪な物件管理をしてさえいなければ、それなりの高い稼働が見込まれます。

・家賃が高く取れます。1Kの単身者間取りでも新築なら月額5万円以上取れるエリアが多いです。

 

・・と、1の最強エリアのメリットを7~8割掛けくらいにして享受することができるイメージ。

土地の価格は北関東ほどではありませんが、それでも、坪30万円以下の土地は余裕で見つけることができます。

1部屋当たりの土地面積は部屋が狭くても平気であり、駐車場が不要であることから、田舎ほど安くはなくても、十分、収益性が見合います。

地方ほどではないにせよ、ある程度の利回りも期待できます。

そして、ある程度の入居率も期待できます。

まとめると・・下記の通り。

1.は利回りが低く、入居率が高い。

2.は利回りが高く、入居率が低い。

3.は利回り・入居率ともにそこそこ。

では、一長一短で、どこにも優位性はないのか??

 

不動産賃貸経営は『利回り × 入居率』を最大化するゲームであることを考えると、

この、「そこそこ・ほどほど」が最強だったりします。

掛け算の場合は両者のバランスがいいほど最大化されます。

 

リソースが20あった時に、

16 × 4  = 64 よりも

12 × 8  = 96 よりも

10 × 10 = 100

の方が数字が大きくなることからもわかるように。

 

ほどほどに利回りがとれて、ほどほどに入居率が高いエリアである

『3.~ほど良いエリア~神奈川、千葉、埼玉の郊外

が一番理想的な投資志向ではないかと思います!

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。