不動産

買って良い物件、悪い物件とは。

そろそろ時効かなと思いまして、以前ご面談した方のお話を書いておきます。

①年収約1,000万円、自己資金(見せ金)約300万円。

②大企業勤め40代。

③昨年末、初の1棟マンション購入。

④目標は「近いうち脱サラして悠々自適に暮らす」。

※設定は多少ずらしています。

 

僕は最初「2棟目以降をどう買い増していけば豊かな生活に近づけるのか」を相談されに来たと思っていたし、そのつもりで準備してきていました。

が、ちょっと違和感があったんです。

まず、①。

年収に対して見せ金(自己資金)がかなり低い。

※「見せ金」とは、金融機関に対して「私はこれだけの資産を保有しています」と信頼性の高さを「見せるため」のお金。

融資をする金融機関は、見せ金をかなり気にします。

仮に年収300万円で自己資金が300万ならまだしも、「年収が1000万円あるのに資産が300万円しか無いとはどういうこと?お金遣いが荒いの?」と金融機関としてもなってしまう訳です。

誰だって金遣いの荒い人間にお金は貸したくないですよね。帰ってこない可能性が高いですし。

理由を聞くと「自宅と新車を購入する時に現金を投入した」との事で。

この理由はあかんヤツです。

 

不動産購入融資を受ける時に重要となるのは、「年収」と「保有資産」です。

ここが弱いと良い条件で融資は引けません。

更に言えば、融資テーブルにすら乗らないことだってあります。

 

金持ち父さんは言っていました。

自分のポケットにお金を入れてくれるのが資産、

自分のポケットからお金を奪っていくのが負債だと。

 

自宅も車も負債です。

こんなものに自己資金を投下していては脱サラはかなり厳しいです。

 

「マンション 北海道」の画像検索結果

また、③の保有不動産もかなりの問題児でした。

某かなり地方の築古マンション(総戸数25戸程度)、ス〇ガ融資案件。

想定利回りは9.8%、おまけに現況入居率7割の単身向け。

 

セミナーで紹介された業者に紹介された物件だそうです。

・・当て込まれたとしか思えない。

 

本人目の前にしてきっぱり「正直、いわゆるク〇物件なんで速やかに売却しましょう」と言いました。

収益不動産というのは基本的には資産となるはずなのですが、こういう安定した収益性を脅かすものは資産とは言えません。

 

エリアも入居状況も収益率までも悪い物件は、もはや負債です。

金融機関も多分、この物件を持っていることをマイナス評価すると思います。

とにかくキャッシュフローがカツカツ過ぎる。

 

現況のまま買い手がつけばまだ良いのですが、今の状態のままではまず売れないだろうと思ったので、まずは「入居率を上げること」を助言致しました。

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何でも良い。とにかく現在の賃料のまま入居を満室に近づけるべき。

 

個人体には、賃料は極力下げないまま賃付けをするのが望ましいと思います。

なぜなら賃料下落は、物件価値の下落に直結するからです。

 

例えば1000万円の物件。1部屋の賃料を1万円下げるだけで、

1万円 × 12ヶ月 = 12万円

12万 ÷ 1000万 = 1.2%

1.2%も利回りが落ちます。

1.2%も利回りが落ちるってのは結構なインパクトです。

 

また、早期リタイアしたいのであれば、

その物件以外にも買い増していき、収益性を安定させましょう。とお話しました。

この物件単独だと、資産増加どころか、あと1室でも空けば本当の負債になりかねない。そういう状況であったため、それを補えるだけのサブの所得が欲しいです。

自己資金との兼ね合いがあるため、価格帯で言ったら~3,000万円程度の高利回りアパートが良いかと思います。今回はそういった物件を紹介するに留めました。

正直この方にとって、その物件を買ったことは足踏みになってしまう結果となってしまいましたが、適切に処置すれば今の状況を抜け出せなくもない。目標通り、近い内に脱サラできることを祈念します。

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。