不動産

オリックス銀行の不動産投資ローン

オリックス銀行とは?

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東京都に本店を置くオリックス傘下の信託銀行です。

収益物件に対しては積極的に融資をしており、不動産投資をする上では、多くの投資家が利用している金融機関です。

金利も比較的低く、更に長期で融資を組んでくれますので積極的に活用していきたい金融機関です。

オリックス銀行の融資条件とは?

オリックス銀行の融資の特徴をまとめていきます。

融資エリア オリックス銀行のメインの融資エリアは、基本的には首都圏、近畿圏、名古屋、福岡。(※顧客属性等によってはこの限りではない様です)

・1都3県(特に国道16号線の内側)が主要エリア

・群馬、栃木、札幌は金利3%~で融資可能

審査ハードル ・本業収入が長期的に安定しているか

年収700万円以上(世帯年収合算も可)

・(本業)定年退職時の想定退職金、売却想定額、家賃収入から残債返済能力がどの程度あるか

・企業ブランドなど企業インセンティブがあるか(2018年11月追記)

法人への融資 資産管理法人への融資も可能
評価方法 担保価値に依存しない、収益還元法による審査となります。

鉄筋コンクリート造よりも、木造・軽量鉄骨造の評価が高くなる傾向があります。

融資金利 2%~3%

(都市部だと2%前後、地方だと3%前後が多い)

融資期間 ・最長35年融資可能

・中古の場合は耐用年数(後述)基準に沿う

※団信の期限、完済時79歳未満であること

耐用年数 法定耐用年数以上で見てくれることが多い。

・木造、軽量鉄骨:40~45年 – 築年数

・重量鉄骨:45~50年 – 築年数

・鉄筋コンクリート:55年 – 築年数

融資限度額 300万円以上2億円以内
フルローン 物件価格に対して17%以上の自己資金があるか
団信 団信保険料は銀行負担(金利に含まれる)。

60歳を超えると団信には加入不可。

その他条件 ・個人、法人融資ともに連帯保証人が必須。

・個人、法人融資ともに個人信用情報に載る。

 

融資エリア

オリックス銀行の全国ベースでの融資エリアは、首都圏、近畿圏、名古屋、福岡など政令指定都市になります。

1都3県、特に国道16号線の内側が主要エリアで、金利面で優遇されることが多いようです。

上記はあくまで投資対象物件の所在エリアで、借入希望者の居住地は関係なく融資可能のようです。

審査基準、審査ハードル面

本業収入が長期的に安定しているかが重要で、不動産による賃料収入が基盤の人はハードルが高い印象。主に大手企業のサラリーマン向きです。

具体的には本業収入が年収700万円以上か?が一つの目安です。

こちらは夫婦合算評価も可能のようです。

上記本業収入は、一般的なサラリーマンだけでなく、個人事業主の場合もほぼ同一基準の様です。

また、所属する会社が企業ブランドがあるかどうかも重要な要因の様です。

東証一部上場しているだとか、従業員が5千人いるだとか、ネームバリューがあってみんな知っているだとか・・そういった様に企業名にブランドがあるかも見ているようです。

大企業も経営が傾く時代ですから、より安定性を追求したいのかもしれません。

上記理由から、大手サラリーマンとは対極にある自営業などはあまり融資が見込まれません。

「自営業で稼いでいるのだから、自己資金を出そうよ」というスタンスです。

 

定年退職時の想定退職金、売却想定額、家賃収入を総合的に加味して、残債返済能力がどの程度あるかを重要視しています。

具体的には、

年収×10~13倍 - 残債 < 融資額

となる必要があるようです。

評価方法

積算評価に依存せず、収益還元法による審査がメインとなります。

鉄筋コンクリート造よりも、木造・軽量鉄骨造の評価が高くなる傾向があります。

重量鉄骨、鉄筋コンクリート造の場合には

管理コストを重めに見る≒評価に欠け目を入れてくるようですね。

 

融資金利

基本はおおよそ2%前後です。十分に競争力がある金利と言えるでしょう。

不動産業者による提携ローンの場合には1%代もあるようです。

融資期間によっては金利が3%まで引き上がります。

融資期間

最長35年の融資が可能です。

最近は新築かつ特定の条件を満たすと融資期間が最長45年引けるという情報もあります。(30歳からローンを組んだら75歳というびっくり融資。)

特に、新築の木造物件などの場合には上記融資期間を引ける事例が多く、積極的に活用したい金融機関です。※新築か中古かによって融資期間の判断基準が異なる様です。

中古の場合には最長30年程度の融資期間になります。

団信期限の都合上、完済時79歳未満であることが条件になります。

中古の場合は、物件の構造と築年数に依存し、耐用年数基準に沿う形になります。

融資限度額

基本的には2億円以内です。実務上は年収の20倍、30倍と融資している人もいるそうです。

個人属性に依っては上限突破も可能性があるようです。

ただ、2億円を超えてくると金利は3%ベースになるようです。

フルローン可否

オリックス銀行では自己資金が

販売金額の17%以上あるとフルローンが組める可能性がある様です。

2,3年ほど前まではフルローンがバンバン出ていましたが、いま一番多いのは物件価格の約8~9.5割融資のようです。

まとめ

オリックス銀行は2%前後の利率、更に融資期間が35年と収益物件の購入においては是非とも活用していきたい金融機関です。

ネームバリューのある大手企業にお勤めのサラリーマンや

公務員などにはお勧めの金融機関です。

収益性の高い築20年前後の木造で戸数多めの一棟収益アパートを持ち込んでみると良いでしょう。

ABOUT ME
matsud0
セレブな街を中心に活動する不動産屋、兼、不動産投資家、兼、Uber Eats配達員、兼、株式投資家、兼、ブロガー。元々は数千人規模のシステムエンジニア。不動産ネタをメインにお金に関する記事を書いています。